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Immobilienfinanzierung
Das Grundpfand dient Gläubigern als Immobilienfinanzierungssicherheit bei Zahlungsunfähigkeit ihrer Schuldnerinnen und Schuldner. Verpfändete Grundstücke können aber nicht einfach übergeben werden.
Inhalt:
Im Grundbuch wird eingetragen, bis zu welcher Höhe ein Grundstück als Grundpfand dienen kann. Nehmen Kundinnen und Kunden für den Kauf, den Bau oder die Renovation einer Liegenschaft eine Hypothek auf, erhält das Kreditinstitut eine Geldforderung – und das Grundpfandrecht am Grundstück. Das Grundpfandrecht sichert somit die Hypothek.
Die Idee der Verpfändung ist uralt: Gläubigerinnen und Gläubiger erhalten von ihren Schuldnerinnen und Schuldnern ein Pfand als Sicherheit. Im Gegenzug sind sie bereit, höhere Geldbeträge zu verleihen. Das Pfand dient Gläubigern als verwertbare Sicherheit, falls ihre Schuldnerinnen und Schuldner zahlungsunfähig werden. Da verpfändete Grundstücke aber nicht einfach übergeben werden können, wurde zur Sicherung der Forderung das Grundpfandrecht geschaffen. Dieses ist heute fester Bestandteil der Immobilienfinanzierung.
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Seit der Revision 2012 kennt das schweizerische Recht zwei Arten von Grundpfändern: den Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung.
Der Schuldbrief wird in der Regel als Sicherungsmittel bei der Finanzierung von Grundstücken durch Banken verwendet. Der Schuldbrief hält die Forderung der Bank (Gläubigerin) und das Pfandrecht fest. Als Sicherheit dient das verpfändete Grundstück oder die verpfändete Immobilie.
Die Grundpfandverschreibung ist die «Light Version» des Grundpfandrechts: Sie ist im Gegensatz zum Schuldbrief kein Wertpapier und dient der Sicherung einer Forderung. Es handelt sich um einen Vertrag, der öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss.
In einigen Kantonen waren Grundpfandverschreibungen für Hypothekarkredite beliebt. Heute wird jedoch in fast allen Kantonen der Registerschuldbrief bevorzugt. Eine Ausnahme bildet der Kanton Genf, wo aus Kostengründen Papierschuldbriefe ausgestellt werden.
Der Schuldbrief hat gegenüber der Grundpfandverschreibung den wesentlichen Vorteil, dass er leichter übertragbar ist und ein grundpfandgesicherter Kredit jederzeit erhöht werden kann. Dies schafft Rechtssicherheit.
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Das Grundpfandrecht können Sie auf zwei Arten eintragen lassen: Entweder wird der Betrag der Forderung («Kapitalhypothek») oder ein bestimmter Höchstbetrag («Maximalhypothek») im Grundbuch festgehalten.
Kapitalhypothek
Bei der Kapitalhypothek dient das Grundpfandrecht den Gläubigern als Sicherheit. Es sichert damit die Kapitalforderung und allfällige Betreibungskosten sowie allfällige Verzugszinsen. Eine Besonderheit stellt der Schuldbrief dar: Hier werden nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen durch das Pfand gesichert. Der vereinbarte, pfandgesicherte Zinssatz darf laut Gesetz «nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger» um mehr als fünf Prozent erhöht werden.
Maximalhypothek
Die Maximalhypothek ist flexibler. Sie legt den Höchstbetrag einschliesslich Zinsen und Kosten fest. Das Grundpfand kann im Rahmen des Höchstbetrages jederzeit für gegenwärtige, zukünftige und potenzielle Forderungen haften.
Ob Kapital- oder Maximalhypothek, – in vielen Fällen wird zusätzlich ein Zins- oder Maximalzinssatz im Grundbuch eingetragen. Je nach Kanton gibt es dafür Höchstzinsvorschriften. Den effektiven Zinssatz, der in der Regel tiefer ist, regeln die Parteien in einem separaten Vertrag ausserhalb des Grundbuchs.
Das Grundpfandrecht entsteht mit wenigen Ausnahmen durch Eintragung in das Grundbuch. Doch wie kommt es zur Eintragung?
In einem ersten Schritt bereitet die Bank oder das Notariat einen Pfandvertrag vor. Voraussetzung ist, dass das betreffende Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Sie als Grundeigentümerin oder Grundeigentümer müssen den Pfandvertrag beim Notariat öffentlich beurkunden lassen.
Danach kann die Notarin oder der Notar den schriftlichen Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt einreichen. In der Praxis ist dies vielerorts ein kleiner Schritt. Denn in vielen Kantonen führen dieselben Amtsstellen sowohl das Notariat als auch das Grundbuch. Die Beurkundungsgebühren sind von Kanton zu Kanton verschieden.
Sobald die Bestätigung des Grundbuchamtes dem Finanzierungsinstitut vorliegt, kann dieses den Darlehensbetrag freigeben.
Möchten Sie ein Grundpfandrecht löschen, müssen Sie dies ausdrücklich beim Grundbuchamt anmelden. Dazu ist die Zustimmung des bisherigen Gläubigers erforderlich. Ein Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung erlischt nicht automatisch, wenn alle Forderungen beglichen sind.
Insbesondere bei Papierschuldbriefen ist daher grosse Sorgfalt geboten. Denn das Grundbuchamt kann sie nur ändern oder löschen, wenn der Brief vorliegt. Geht das Papier verloren, droht ein langwieriges Kraftloserklärungsverfahren. Dabei erklärt ein Gericht ein Wertpapier zum Schutz der Schuldnerin oder des Schuldners für kraftlos.
In der Regel ist es beim Schuldbrief jedoch vorteilhaft, wenn der Nominalbetrag nach Begleichung der Schuld bestehen bleibt. So ist es möglich, sich den Schuldbrief aushändigen oder den Registerschuldbrief auf den eigenen Namen umschreiben zu lassen. Auf diese Weise kann der Schuldbrief bei Bedarf – zum Beispiel für einen Erweiterungsbau – wieder verwendet werden. Das spart Aufwand und Kosten.
Zahlen Schuldnerinnen und Schuldner nicht, können Grundpfandgläubiger ihre Forderungen gerichtlich geltend machen.
In einem ersten Schritt werden Schuldnerinnen und Schuldner mit einem Zahlungsbefehl des Betreibungs- und Konkursamtes zur Zahlung aufgefordert. Die Forderung kann anerkannt oder bestritten werden.
Bleibt die Zahlung aus, können Gläubiger beim Betreibungs- und Konkursamt die Pfandverwertung beantragen. Wird diese bewilligt, findet in der Regel nach sechs Monaten eine Zwangsversteigerung statt. So kommen Gläubiger zu ihrem Geld.
Das Grundpfandrecht bedeutet also nicht, dass das Eigentum am Grundstück auf die Gläubiger übergeht. Diese haben lediglich die Möglichkeit, das Grundstück im Rahmen der Zwangsversteigerung selbst zu ersteigern.
Je nach Entgegenkommen der Gläubiger werden teilweise auch längere Fristen zur Schuldentilgung eingeräumt. Manchmal wird den Schuldnerinnen und Schuldnern erlaubt, das verpfändete Grundstück zu verkaufen. Mit dem Erlös können sie dann die Forderung begleichen.
Im Hypothekargeschäft hat sich die Sicherungsvereinbarung als Standard durchgesetzt. Dabei überträgt die Schuldnerin oder der Schuldner dem Hypothekarinstitut (Gläubiger) das Eigentum am Schuldbrief.
Die Gläubiger dürfen den Schuldbrief jedoch nur im Rahmen der vereinbarten Sicherung ihrer Forderungen verwenden. Sobald diese Forderungen beglichen sind, müssen sie den Schuldbrief an die Schuldnerin oder den Schuldner zurückübertragen.
Für die Schuldnerin oder den Schuldner ist hier interessant, dass durch die Sicherungsvereinbarung ein Grundstück gleichzeitig als Sicherheit für mehrere Forderungen des Gläubigers dienen kann.
Das Grundpfandrecht überträgt Rechte an Grundstücken, Stockwerkeigentum, Miteigentum oder Baurechten – von Schuldnerinnen und Schuldnern auf ihre Gläubiger. Das Grundstück gilt als Pfand und dient Gläubigern als Sicherheit bei Zahlungsunfähigkeit der Schuldnerin oder des Schuldners. Kommen Schuldnerinnen und Schuldner ihren Verpflichtungen bzw. der Rückzahlung eines Darlehens nicht nach, können Gläubiger Grundstücke verwerten und so an ihr Geld kommen.
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