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Eigenkapital, Amortisation, Tragbarkeit, Hypothek – wer in Renditeliegenschaften investiert, sollte die finanziellen Rahmenbedingungen genau prüfen. Neben den Renditeeigenschaften eines Objekts gibt es weitere entscheidende Aspekte, die berücksichtigt werden müssen.

Bereits im Vorfeld sollten Sie klären, in welche Art von Renditeobjekt Sie investieren wollen – etwa in ein Mehrfamilienhaus, ein Bürogebäude oder ein Geschäftshaus. Die Objektart hat Einfluss auf das Risiko, die Ertragsaussichten sowie auf den Finanzierungsbedarf. In jedem Fall ist es entscheidend, die Chancen und Risiken sorgfältig abzuwägen.

Ein zentrales Kriterium bei der Auswahl ist die Immobilienbewertung. Diese erfolgt in der Regel auf Basis des Ertragswertverfahrens und berücksichtigt Faktoren wie Baujahr, Zustand der Immobilie, Lage sowie aktuelle und potenzielle Mieteinnahmen. Letztere wirken sich direkt auf die Ertragsberechnung aus und beeinflussen massgeblich die Tragbarkeit. Je transparenter die Einnahmenseite, desto besser lässt sich der realistische Kaufpreis ermitteln sowohl für Investoren als auch für Kreditgeber.

In der Schweiz dürfen Renditeobjekte bis maximal zu 75 Prozent über eine Hypothek finanziert werden. Das bedeutet, dass mindestens 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden müssen. Kapital aus der 2. und der 3. Säule kann bei Investitionen in Renditeliegenschaften nur eingeschränkt verwendet werden. Grundsätzlich ist es nicht erlaubt, Vorsorgegelder als Eigenkapital einzusetzen. Eine Ausnahme besteht, wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus von der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt wird; in diesem Fall darf für diesen Anteil Kapital aus der 2. und der 3. Säule genutzt werden.

Die Amortisationsfristen für Renditeobjekte sind strenger als bei Eigenheimen. Die Hypothekarschuld muss innerhalb von zehn Jahren auf zwei Drittel des Verkehrswerts der Liegenschaft reduziert werden. Zum Vergleich: Bei Eigenheimen beträgt die Frist 15 Jahre. In der Regel liegt die jährliche Amortisation für Wohnimmobilien bei etwa einem Prozent des Hypothekarbetrags. Diese Vorgaben sollten bei der Planung der Finanzierung unbedingt berücksichtigt werden, um die Tragbarkeit langfristig sicherzustellen.

Tragbarkeitsrechnung: ein Beispiel

Sie interessieren sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt und möchten die Tragbarkeit berechnen? Folgende Kostenpunkte müssen in die Berechnung einbezogen werden:

Wie bisher aufgezeigt, gibt es bei der Finanzierung eines Renditeobjekts viele Aspekte zu berücksichtigen – von der Höhe des Eigenkapitals über die Amortisationsfristen bis hin zur Tragbarkeit. Entscheidend ist jedoch, eine Finanzierungslösung zu finden, die optimal auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Ihre finanzielle Situation zugeschnitten ist.

Ob Sie ein Mehrfamilienhaus, ein Bürogebäude oder eine gemischt genutzte Immobilie erwerben möchten – die Wahl der richtigen Hypothek beeinflusst nicht nur die Rentabilität Ihrer Investition, sondern auch Ihre langfristige finanzielle Flexibilität. Faktoren wie Zinssatz, Laufzeit, Rückzahlungsmodalitäten und mögliche Anpassungen an zukünftige Marktbedingungen spielen dabei eine zentrale Rolle.

Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen zur Seite, um gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierungslösung zu entwickeln.

Bei Finanzierungsüberlegungen sollten Sie auch die Steuern nicht ausser Acht lassen. Denn erzielte Mieterträge aus einem Renditeobjekt müssen als Einkommen versteuert werden. Gleichzeitig können die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten, zum Beispiel Ausgaben für eine Sanierung, ganz oder teilweise abgezogen werden.

Wird die Liegenschaft durch eine juristische Person gehalten, fallen Gewinnsteuern an. In diesem Fall können zusätzlich Abschreibungen auf der Liegenschaft vorgenommen werden, was die Steuerlast reduzieren kann.

Die Finanzierung von Renditeliegenschaften erfordert eine sorgfältige Planung und umfassende Prüfung aller relevanter Aspekte. Der erste Schritt besteht darin, sich klar darüber zu werden, welche Art von Renditeobjekt – beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, ein Bürogebäude oder eine gemischt genutzte Immobilie – für Sie infrage kommt. Bevor Sie das erforderliche Eigenkapital, die Amortisation sowie die Tragbarkeit berechnen und sich auf die Suche nach einer passenden Hypothek machen, sollten Sie die Liegenschaft und deren Wert vor einem allfälligen Kauf genau prüfen. Eine professionelle Schätzung der Immobilie ist dabei unerlässlich.

Auch andere finanzielle Faktoren, wie beispielsweise anstehende Renovationen oder Sanierungen, spielen eine entscheidende Rolle für die spätere Rendite. Zudem sollten steuerliche Aspekte in Ihre Überlegungen einbezogen werden, da diese die Rentabilität Ihrer Investition erheblich beeinflussen können.

Um sicherzustellen, dass sich die Investition langfristig lohnt und eine optimale Rendite erzielt wird, ist es wichtig, Ihre gesamte finanzielle Lage zu berücksichtigen. Falls Sie die Verantwortung nicht alleine tragen möchten, empfiehlt es sich, auf das Expertenwissen von Fachleuten zurückzugreifen. Mit einer fundierten Planung und professioneller Unterstützung legen Sie den Grundstein für eine erfolgreiche Investition in Renditeliegenschaften.