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Früher war die fünfjährige Festhypothek die beliebteste Form der Hausfinanzierung. Heute geht der Trend sogar zu Laufzeiten von zehn Jahren oder mehr. Vielen Immobilienkäuferinnen und-käufern liegt in erster Linie daran, dass sie beim Budget auf Nummer sicher gehen. Hauptsache, der Zins ist fix. Fragt sich bloss: Was wäre, wenn der Vertrag unplanmässig aufgelöst werden muss?

Bei einer Scheidung oder bei einem beruflich bedingten Wegzug wünschen sich viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, die Hypothek vorzeitig kündigen zu können. Dasselbe gilt bei unerwarteten Ereignissen und Schicksalsschlägen, etwa bei längerer Arbeitslosigkeit, bei schwerer Krankheit, Invalidität oder dem Tod einer Partnerin oder eines Partners.
«³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µÂ» heisst der zentrale Fachbegriff, um den sich in der Folge alles dreht. Darunter verstehen Expertinnen und Experten eine Gebühr, die anfällt, wenn eine Hypothek oder ein Kredit vorzeitig aufgelöst oder zurückgezahlt wird. Diese Entschädigung dient der Bank dazu, den entgangenen Zinsgewinn und die entstandenen Kosten zu kompensieren. Je nach Zinsentwicklung kann die ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ positiv (zugunsten der Bank) oder negativ (zugunsten der Kreditnehmerinnen und -nehmer) ausfallen.

Die Verträge und Geschäftsbedingungen sehen für diesen Fall meist gewisse Spielregeln vor. Denn soll eine Hypothek gekündigt bzw. vorzeitig abgelöst werden, wirft das einige knifflige Fragen auf. Ist dies vertraglich überhaupt vorgesehen? Und wenn ja, wie schnell und zu welchen Konditionen wäre eine Kundin oder ein Kunde aus dem Kreditvertrag entlassen?

Jedes Kreditinstitut berechnet die ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ unterschiedlich und bezieht verschiedene Parameter mit ein. Grundlegend lässt sich aber sagen, dass die ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ basierend auf einigen festgelegten Komponenten berechnet wird. Besonders wichtig ist hierbei die Restlaufzeit der Hypothek – je länger diese ist, desto höher wird die potenzielle Entschädigung ausfallen. Auch Faktoren wie der Zinssatz der bestehenden Hypothek oder der aktuelle Zinssatz, den Banken im Moment der Auflösung für eine vergleichbare Anlagedauer am Markt erzielen, sind entscheidend. Daraus ergibt sich die Zinsdifferenz, die mit der verbleibenden Laufzeit und der Hypothekarsumme multipliziert wird. Ãœblicherweise erheben Banken zusätzliche Verwaltungs- und Bearbeitungsgebühren.

Rechenbeispiel Anlagezins niedriger als Hypothekarzins

In unserem fiktiven Rechenbeispiel möchte die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer die Hypothek drei Jahre vor Ablauf auflösen. Die Hypothek belief sich ursprünglich auf CHF 500 000.

Nicht jede vorzeitige Auflösung geht auch automatisch mit einer ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ einher. Entscheidend dafür ist auch, welche Hypothek Sie abgeschlossen haben. So ist bei der Festhypothek, also einer Hypothek mit vorher festgelegtem Zinssatz und definierter Laufzeit, eine vorzeitige Auflösung nicht vorgesehen. Möchten Sie dies trotzdem veranlassen, sollten Sie in der Regel damit rechnen, dass eine Entschädigung fällig werden kann. Einige Kreditinstitute räumen auch hier Ausnahmen ein, beispielsweise bei einem Todesfall.

Variable Hypotheken bedienen meist eine nur sehr kurze Laufzeit von wenigen Monaten. Mit Einhaltung der Kündigungsfrist lässt sich die Hypothek jederzeit kündigen. Eine ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ gibt es hier also in der Regel nicht.

Entschädigung bei SARON-Hypotheken

Auch für eine SARON-HypothekÌýgilt der Grundsatz, dass die Bank für die Refinanzierung und die entgangenen Zinsen entschädigt werden muss. Diese Produkte sind unter diesem Aspekt aber wesentlich flexibler. So hat die Kundin oder der Kunde jederzeit das Recht, von einer SARON-Hypothek in eine Festhypothek des gleichen Anbieters zu wechseln – und zwar kostenlos.

Im Ãœbrigen gilt für die SARON-Hypothek bei ÃÛ¶¹ÊÓƵ eine 13-monatige Kündigungsfrist. Will die Kundin oder der Kunde die Hypothek innerhalb noch kürzerer Frist ablösen bzw. kündigen, muss sie oder er nach den gleichen Regeln wie oben beschrieben Schadenersatz leisten – nur mit dem Unterschied, dass bei dieser vergleichsweise kurzen Restlaufzeit der Betrag meist nicht allzu hoch ausfällt. Wem in hohem Mass Flexibilität wichtig ist, sollte SARON-Hypotheken in die Strategie einbeziehen.

In den letzten Jahren haben sich Festhypotheken mit langer Zinsbindung als ausgesprochen populär erwiesen. Die weitaus meisten Kundinnen und Kunden wollen ihr Budget so lange als nur möglich mit günstigen Festhypotheken absichern. Doch gerade bei sehr langjährigen Verträgen könnte die ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ entsprechend hoch ausfallen. Aus der Praxis sind allerdings auch konstruktive Lösungen bekannt.

Lösung 1: Übertragung der Hypothek auf eine andere Eigentümerschaft

Wenn eine andere Eigentümerin oder einen anderen Eigentümer zum Beispiel nach einer Scheidung zum Verkauf gezwungen ist, lohnt sich das Gespräch mit der künftigen Eigentümerschaft . Anstatt die Hypothek vorzeitig aufzulösen, wäre eine Übertragung auf die Käuferin oder den Käufer möglich. Voraussetzung ist natürlich, dass sowohl die künftige Eigentümerschaft als auch die Bank einverstanden sind. Sollte die fragliche Hypothek einen höheren Zinssatz ausweisen als aktuelle Angebote, müsste fairerweise über eine Ausgleichszahlung verhandelt werden.

Lösung 2: Übertragung der Hypothek auf ein anderes Objekt

Ein zweiter Ausweg ist die Übertragung auf ein Ersatzobjekt. Nehmen wir an, eine Immobilienbesitzerin oder ein Immobilienbesitzer zieht beruflich bedingt von Basel nach St. Gallen. Am neuen Wohnort erwirbt sie oder er wieder Wohneigentum. Dann «zügelt» die Hypothek mit ihm. Der Fall ist zwar administrativ und rechtlich nicht ganz einfach (Aushändigen von Schuldbriefen etc.). Aber grundsätzlich bietet es sich an, mit der Bank über eine Übertragung der Hypothek auf Ihr neues Eigenheim zu verhandeln.

Lösung 3: Anpassung der ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ

Ist die Höhe der ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ verhandelbar? Jein. «Pacta sunt servanda», sagen übereinstimmend alle Juristen. Verträge sind einzuhalten. In der Praxis wird die Bank die individuellen Umstände berücksichtigen. So macht es einen Unterschied, ob der ausserordentlichen Kündigung eine Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank folgt oder nicht. Und ob es sich um einen aussergewöhnlichen Härtefall handelt, muss ebenfalls in Bezug auf den konkreten Fall erwogen werden.

Schliesslich stellt sich noch die Frage, ob eine ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ analog wie die Schuldzinsen beim steuerbaren Einkommen zum Abzug zugelassen ist. Zur Erinnerung: Nach dem Schweizer Steuerrecht ist jede Wohneigentümerin oder jeder Wohneigentümer berechtigt, private Schuldzinsen (inklusive Hypothekarzinsen) von ihren bzw. seinen steuerbaren Einkünften abzuziehen, und zwar bis zur Höhe der Vermögenserträge plus CHF 50 000.

Nun wäre es aber rechtlich zu einfach, eine ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ ganz einfach bei den Schuldzinsen hinzuzurechnen. Nach einem wegweisenden Bundesgerichtsurteil ist die ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ nur dann abziehbar, wenn die Kundin oder der Kunde bei der gleichen Bank erneut eine Hypothek abschliesst. Es muss also ein Konnex mit der ursprünglichen Hypothek gegeben sein.

Noch einmal anders liegt der Fall, wenn eine Kundin oder ein Kunde eine Hypothek auflöst, weil sie bzw. erdas Haus unbelastet verkaufen will (d.h. ohne weiterlaufende Hypothek). In diesem Fall ist zwar die ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ nach der Rechtsprechung ebenfalls nicht vom Einkommen abziehbar. Diese Kosten gelten aber quasi als Aufwand der Eigentümerin oder des Eigentümers und zählen zu den Anlagekosten. Und diese wiederum dürfen bei der Berechnung eines allfälligen, steuerbaren Grundstückgewinns abgezogen werden.

Bei jedem Abschluss eines Hypothekarvertrags sollten Immobilienkäuferinnen und -käufer verschiedene Aspekte prüfen und die für sie passende Lösung finden. Dazu zählen nebst den reinen Zinskosten auch die Vertragsbedingungen und insbesondere die Bestimmungen unter dem Titel «Ausserordentliche Kündigung». Wer sich also schon vor dem Abschluss der Hypothek mit dem Thema ³Õ´Ç°ù´Úä±ô±ô¾±²µ°ì±ð¾±³Ù²õ±ð²Ô³Ù²õ³¦³óä»å¾±²µ³Ü²Ô²µ auseinandersetzt, kann im Fall der Fälle später nicht unangenehm überrascht werden.