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In Immobilien investieren
Wenn Sie in Renditeobjekte, auch Renditeliegenschaften genannt, investieren möchten, empfiehlt es sich, vor dem Kauf einer konkreten Renditeliegenschaft einige Punkte zu prüfen.
Inhalt:
Renditeobjekte werden von Anlegerinnen und Anlegern erworben, um Gewinne zu erzielen – beispielsweise durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung über die Zeit. Solche Objekte werden nicht von der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst genutzt, sondern an Dritte vermietet, die dafür Miete zahlen.
Wer in eine Renditeliegenschaft investieren möchte, sollte vor dem Kauf verschiedene Faktoren sorgfältig prüfen, darunter:
Nicht alle Objekte werfen automatisch hohe Renditen ab. Der erzielbare Gewinn hängt stark von den individuellen Eigenschaften des Objekts und den Marktbedingungen ab.
Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Entscheidung, welche Art von Renditeliegenschaft für Sie geeignet ist. Zur Auswahl stehen beispielsweise:
Neben der Objektart spielt auch das verfügbare Kapital eine entscheidende Rolle. Überlegen Sie, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können und welche Finanzierungsmöglichkeiten für Sie infrage kommen. Eine gründliche Planung und Analyse vor dem Kauf sind essenziell, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und langfristig von Ihrer Investition zu profitieren.
Der Erwerb eines Renditeobjekts ist eine sogenannte Direktinvestition in Immobilien, die sich dadurch auszeichnet, dass sie an Dritte vermietet werden. Als Eigentümerin oder Eigentümer generieren Sie Einnahmen durch Miete oder Pacht. Damit ein Objekt regelmässige Erträge abwirft, muss es dauerhaft gut vermietbar sein. Typischerweise stehen folgende Objektarten zur Auswahl:
²Ñ±ð³ó°ù´Ú²¹³¾¾±±ô¾±±ð²Ô³óä³Ü²õ±ð°ù mit mindestens drei Wohneinheiten gelten als klassische Renditeliegenschaften. Die Investition in ein solches Objekt erfordert zwar ein relativ hohes Budget, kann sich aber lohnen: In der Vergangenheit erzielten ²Ñ±ð³ó°ù´Ú²¹³¾¾±±ô¾±±ð²Ô³óä³Ü²õ±ð°ù oft attraktive Renditen.
Vorteile:
Zu beachten:
Gewerbeimmobilien wie Büro- und ³Ò±ð²õ³¦³óä´Ú³Ù²õ³óä³Ü²õ±ð°ù, Hotels, Restaurants und Industriegebäude bieten ebenfalls interessante Investitionsmöglichkeiten, erfordern jedoch ein gutes Verständnis des jeweiligen Marktes insbesondere in Bezug auf Standort, Branche und Nutzungskonzept.
Vorteile:
Zu beachten:
Investitionen in Renditeliegenschaften – ob ²Ñ±ð³ó°ù´Ú²¹³¾¾±±ô¾±±ð²Ô³óä³Ü²õ±ð°ù oder Gewerbeimmobilien – bieten vielfältige Chancen, erfordern jedoch eine sorgfältige Planung und fundierte Marktkenntnisse. Mit der richtigen Strategie und einer professionellen Bewirtschaftung können sie langfristig stabile und attraktive Erträge generieren.
Gemischt genutzte Immobilien, die sowohl Wohn- als auch Gewerbe- und Büroflächen umfassen, eignen sich ebenfalls als Renditeobjekte. Aufgrund des höheren Verwaltungs- und Koordinationsaufwandes, gesetzlicher Vorgaben sowie unterschiedlicher Mietrechte ist jedoch eine gewisse Erfahrung nötig. Ein wesentlicher Vorteil solcher Objekte liegt in der Diversifikation: Durch die Kombination verschiedener Nutzungstypen können Ertragsquellen gezielt gesteuert und Leerstandsrisiken reduziert werden. Diese Vielfalt macht gemischte Objekte zu einer attraktiven Option für erfahrene Anlegerinnen und Anleger.
Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen und Mikroapartments ist in der Schweiz, vor allem in städtischen Lagen, weiterhin hoch. Für Anlegerinnen und Anleger mit begrenztem Budget bieten solche Objekte eine interessante Möglichkeit, in Kapitalanlagen einzusteigen. Zwar sind die Quadratmeterpreise von Mikroapartments und 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen relativ hoch, doch die stabile Nachfrage durch Studierende, Pendler oder Alleinlebende gleicht dies oft aus. Allerdings gilt: Je kleiner die Wohneinheit, desto sensibler reagieren Mieterinnen und Mieter auf Qualität und Ausstattung. Dies kann zu höheren Instandhaltungskosten führen.
Unabhängig von der Objektart bietet der Kauf eines Renditeobjektes attraktive Chancen – er birgt jedoch auch spezifische Risiken.
Unsere Expertinnen und Experten unterstützen Sie nicht nur bei der Wahl der passenden Hypothek, sondern beraten Sie umfassend zu Finanzierung, Tragbarkeit, steuerlichen Aspekten und langfristiger Planung.
Nachdem Sie nun die Chancen und Risiken der verschiedenen Renditeobjekte kennen, zeigen wir Ihnen in einem nächsten Schritt anhand einer Checkliste die wichtigsten Faktoren, die Sie vor dem Abschluss eines Kaufvertrages prüfen sollten. Diese Faktoren beeinflussen massgeblich die Höhe der Rendite.
Ziel einer Investition in ein Renditeobjekt ist es, den Kaufpreis möglichst schnell durch die monatlichen Mieteinnahmen zu amortisieren. Ein zentrales Kriterium bei der Bewertung von Renditeobjekten ist darum das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Ertrag.
Der sogenannte Mietmultiplikator zeigt auf, wie oft der Jahresnettomietertrag im Kaufpreis enthalten ist – also wie viele Jahre es theoretisch dauert, bis sich die Investition über die Mieteinnahmen amortisiert hat. Je tiefer der Multiplikator, desto attraktiver ist die Immobilie aus Renditesicht. Ein hoher Wert weist hingegen darauf hin, dass die Liegenschaft im Verhältnis zu ihrem Ertrag eher teuer ist. In der Schweiz liegt der durchschnittliche Mietmultiplikator aktuell bei rund 25.
Beispiel 1: Mietmultiplikator
Mietmultiplikator: 4 500 000 / 180 000 = 25
Auch die Bruttorendite gibt einen ersten Hinweis auf das Ertragspotenzial einer Immobilie. Sie berechnet sich aus dem Verhältnis des jährlichen Nettomietertrags zum Kaufpreis ohne Berücksichtigung zusätzlicher Kosten. Der Kaufpreis wird dabei durch die Mieteinnahmen dividiert.
Beispiel 2: Bruttorendite
Bruttorendite: (180 000 / 4 500 000) * 100 = 4 Prozent
Für eine realistischere Einschätzung sollte jedoch die Nettorendite berechnet werden. Dabei werden die laufenden Verwaltungs-, Betriebs- und Rückstellungskosten vom Mietertrag abgezogen. Diese variieren je nach Objekt, Zustand und Bewirtschaftung – häufig wird mit 10–20 Prozent des Mietertrags kalkuliert.
Beispiel 3: Nettorendite
Nettorendite: (180 000 – 27 000) * 100 / 4 500 000 = 3,4 Prozent
Als Käuferin oder Käufer einer Renditeliegenschaft sollten Sie sich im Vorfeld mit dem Baujahr und dem baulichen Zustand der Immobilie auseinandersetzen. Eine Besichtigung vor Ort ist dabei unerlässlich. Grundsätzlich wird zwischen Neubauten sowie Bestandsimmobilien und Altbauten unterschieden:
Wenn Sie keine oder nur wenig eigene Expertise im bautechnischen Bereich von Liegenschaften haben, empfiehlt es sich, eine Fachperson hinzuzuziehen. So können Sie sicherstellen, dass Sie eine fundierte Entscheidung treffen und mögliche Risiken minimieren.
Verfügt Ihre Wunschimmobilie über einen Balkon, aber keine Garage? Oder könnte durch den Ausbau des Dachstocks zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden? Solche An- und Umbauten können den Wert der Immobilie erheblich steigern. Diese Möglichkeiten sollten im Vorfeld allerdings genau geprüft werden. Der Einbau eines Lifts oder die Umnutzung eines ehemaligen µþü°ù´Ç²µ±ð²úä³Ü»å±ðs in Wohnraum sind ebenfalls Optionen, die das Potenzial einer Liegenschaft erhöhen können. Voraussetzung ist jedoch, dass solche Massnahmen baurechtlich zulässig und wirtschaftlich sinnvoll sind. Entsprechende Abklärungen sollten unbedingt vor dem Kauf erfolgen, da sie direkten Einfluss auf die Rendite und das Entwicklungspotenzial der Immobilie haben.
Die Lage des Renditeobjekts ist ein entscheidender Faktor für dessen Werthaltigkeit und Rendite. Bei der Bewertung wird zwischen Mikrolage (direktes Umfeld) und Makrolage (übergeordnete Standortqualität) unterschieden.
Mikrolage:
Hier geht es um die unmittelbare Umgebung der Immobilie.
Für Wohnimmobilien:
Bei Gewerbeimmobilien:
Eine gute Mikrolage erhöht die Vermietbarkeit und damit die Stabilität der Einnahmen spürbar.
Makrolage:
Die Makrolage bezieht sich auf die Attraktivität der Region oder Gemeinde und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter:
Bei der Beurteilung, ob sich eine Renditeliegenschaft an einem guten Standort befindet, lohnt sich ein genauer Blick auf das Entwicklungspotenzial der Umgebung. Steht beispielsweise der Bau einer neuen Autobahnanbindung oder eines grösseren Infrastrukturprojekts bevor, kann dies die Lage aufwerten – oder im Gegenteil durch zunehmende Lärmbelastung zu Einbussen führen.
Wer in eine Renditeliegenschaft investieren möchte, sollte sich zudem über das aktuelle Mietniveau, die Leerstandsquote sowie die Wohnnachfrage in der entsprechenden Region informieren. In guten Lagen – insbesondere in Städten oder wirtschaftlich starken Regionen – sind Leerstände in der Regel geringer, und die Mieteinnahmen sind stabiler oder sogar höher.
Nicht zuletzt sollte geprüft werden, ob sich die Immobilie in einer Gefahrenzone befindet, zum Beispiel in einem Hochwasser- oder Erdrutschgebiet. Solche Risiken können den Marktwert erheblich mindern und sollten bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
Auch das lokale Mietzinsniveau ist ein entscheidender Faktor bei der Einschätzung der erzielbaren Rendite. Dabei ist nicht nur die aktuelle Marktmiete relevant, sondern auch der Preis vergleichbarer Objekte. Es sollte geprüft werden, ob der Mietzins der zu erwerbenden Renditeliegenschaft dem Niveau anderer Liegenschaften in der Gemeinde entspricht. Liegt der Mietzins unter dem üblichen Niveau, wirkt sich dies direkt negativ auf die Rendite aus.
In einigen Kantonen fallen zudem Liegenschafts- und Handänderungssteuern an. Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig über mögliche steuerliche Belastungen informieren – insbesondere, wenn der Standort überdurchschnittlich hohe Steuern aufweist.
Neben der aktuellen Marktmiete ist auch die zukünftige Entwicklung der Mieten von Bedeutung. Es sollte geprüft werden, ob die Mieten bei einem Mieterwechsel an die aktuellen Marktmieten angepasst werden können. Gleiches gilt für Sanierungen: Können durch Massnahmen wie Isolierung der Fenster höhere Mieten erzielt werden? Oder ist das Mietrecht stark reguliert, sodass Anpassungen nur eingeschränkt möglich sind? Diese Faktoren haben direkten Einfluss auf die Rendite.
Für einen nachhaltigen Gewinn ist nicht nur der Mietzins entscheidend, sondern auch die Struktur der Mieterinnen und Mieter. Ist das Renditeobjekt bereits vermietet, sollten vorgängig Informationen eingeholt und die Mietverträge überprüft werden. Wichtige Fragen sind:
Ein klarer Überblick über Zielgruppe, Vertragslaufzeiten und potenzielle Risiken ist essenziell – insbesondere bei Gewerbeobjekten. Das Ziel sollte es sein, langfristige Mietverträge mit zuverlässigen Parteien abzuschliessen, um den Verwaltungsaufwand und somit die Kosten zu minimieren.
Unabhängig davon, ob es sich um ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie handelt: Für die Finanzierung von Renditeliegenschaften mit einer Hypothek müssen mindestens 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden. Kapital aus der 2. und der 3. Säule darf in der Regel nicht verwendet werden. Auch Aspekte wie Amortisation und Tragbarkeit sollten sorgfältig geprüft werden.
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Wenn Sie die oben genannten Faktoren berücksichtigen und das Renditeobjekt sorgfältig prüfen, kann eine Investition in ein Renditeobjekt langfristig erfolgreich sein. Entscheidend ist, nicht nur den Kaufpreis oder die erwartete Mietrendite im Blick zu haben, sondern auch Aspekte wie die Standortqualität, die Mieterstruktur, den baulichen Zustand, das Finanzierungsmodell und die steuerlichen Rahmenbedingungen.
Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, frühzeitig eine fundierte Beratung durch Expertinnen und Experten in Anspruch zu nehmen. Dies schützt Sie vor Fehlentscheidungen sowie unerwarteten Kosten und erhöht Ihre Planungssicherheit – ein wichtiger Schritt für eine erfolgreiche Investition.
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