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L’importo fino al quale un fondo può essere utilizzato come pegno immobiliare è indicato nel registro fondiario. Se la clientela accende ³Ü²Ô’i±è´Ç³Ù±ð³¦²¹ per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, l’istituto di credito riceve un credito in denaro e il diritto di pegno immobiliare sul fondo. Il diritto di pegno immobiliare garantisce quindi l’accensione dell’ipoteca.

L’idea della costituzione in pegno è antica: creditrici e creditori ricevono dalle loro debitrici e dai loro debitori un pegno come garanzia. In cambio, sono disposti a prestare somme di denaro più elevate. Il pegno serve ai creditori come garanzia da utilizzare in caso di insolvenza dei debitori. Tuttavia, poiché i fondi in pegno non possono essere semplicemente consegnati, è stato creato il diritto di pegno immobiliare per garantire il credito. Oggi questo è parte integrante del finanziamento immobiliare.

Dalla revisione del 2012, la legge svizzera riconosce due tipi di pegni immobiliari: la cartella ipotecaria e l’ipoteca di garanzia.

Cartella ipotecaria documentale e registrale

La cartella ipotecaria è generalmente utilizzata come garanzia per il finanziamento di fondi da parte delle banche. La cartella ipotecaria definisce il diritto della banca (creditrice) e il diritto di pegno. Il fondo o l’immobile dato in pegno fungono da garanzia.

Ipoteca di garanzia

L’ipoteca di garanzia è la versione «light» del diritto di pegno immobiliare. A differenza di una cartella ipotecaria, non è un titolo e serve a garantire un credito. Si tratta di un contratto che deve essere autenticato pubblicamente e iscritto nel registro fondiario.

In alcuni cantoni, le ipoteche di garanzia erano popolari per i crediti ipotecari. Oggi, tuttavia, in quasi tutti i cantoni si preferisce la cartella ipotecaria registrale. Un’eccezione è rappresentata dal Cantone di Ginevra, dove si emettono cartelle ipotecarie documentali per motivi legati ai costi.

Cartella ipotecaria o ipoteca di garanzia?

Il vantaggio principale della cartella ipotecaria rispetto all’ipoteca di garanzia è che è più facile da trasferire e che un credito garantito da pegno immobiliare può essere aumentato in qualsiasi momento. In questo modo si garantisce la sicurezza legale.

Potete iscrivere il diritto di pegno immobiliare in due modi: l’importo del credito («ipoteca in capitale») o un determinato importo massimo («ipoteca massimale») viene registrato nel registro fondiario.

Ipoteca in capitale

Nel caso di ³Ü²Ô’i±è´Ç³Ù±ð³¦²¹ in capitale, il diritto di pegno immobiliare serve come garanzia per i creditori. In questo modo, assicura il credito capitale e le eventuali spese di recupero del credito, nonché gli interessi di mora. La cartella ipotecaria ha una particolarità: in questo caso, il pegno garantisce solo gli interessi effettivamente dovuti. Secondo la legge, il tasso d’interesse concordato garantito da un pegno non può essere aumentato di oltre il cinque percento «a pregiudizio dei creditori pignoratizi posteriori».

Ipoteca massimale

L’ipoteca massimale è più flessibile. Determina l’importo massimo comprensivo di interessi e costi. Il pegno immobiliare può rispondere di prestiti attuali, futuri e potenziali in qualsiasi momento fino all’importo massimo.

Tanto nel caso dell’ipoteca in capitale quanto in quello dell’ipoteca massimale, nel registro fondiario viene spesso iscritto un tasso d’interesse o un tasso massimo. A seconda del cantone, la legislazione può contenere prescrizioni sui tassi d’interesse massimi. Il tasso d’interesse effettivo, che di solito è più basso, è regolato dalle parti in un contratto separato al di fuori del registro fondiario.

Il diritto di pegno immobiliare nasce dal momento dell’iscrizione nel registro fondiario, tranne per poche eccezioni. Ma come va effettuata la registrazione?

Il primo passo è la stesura di un contratto di pegno da parte della banca o di un ufficio notarile. La premessa è che il fondo in questione sia intavolato al registro fondiario. In quanto proprietarie o proprietari del fondo, dovete quindi far certificare il contratto di pegno per atto pubblico da un ufficio notarile.

A questo punto, la notaia o il notaio può procedere con la richiesta scritta di iscrizione del diritto di pegno immobiliare presso l’ufficio del registro fondiario. Questo passaggio è generalmente veloce, poiché in molti cantoni l’ufficio notarile e il registro fondiario sono riuniti in un unico servizio. Gli emolumenti per l’atto pubblico variano da cantone a cantone.

Non appena riceve la conferma da parte dell’ufficio del registro fondiario, l’emittente del credito può rilasciare l’importo.

Se i debitori o le debitrici non pagano, i creditori o le creditrici del pegno immobiliare possono far valere i propri diritti in tribunale.

In una prima fase, ai debitori o alle debitrici viene richiesto di pagare con un precetto esecutivo da parte dell’ufficio esecuzioni e fallimenti. La pretesa può essere riconosciuta o contestata.

Se il pagamento non viene effettuato, i creditori o le creditrici possono rivolgersi all’ufficio esecuzioni e fallimenti per la realizzazione del pegno. In caso di approvazione, la vendita forzata avviene solitamente dopo sei mesi. È così che i creditori o le creditrici ottengono il loro denaro.

Il diritto di pegno immobiliare non implica quindi il trasferimento della proprietà del fondo alle creditrici o ai creditori. Questi hanno solo la possibilità di acquistare il fondo nell’ambito di una vendita forzata.

A seconda della disponibilità dei creditori e delle creditrici, a volte vengono concesse scadenze più lunghe per l’estinzione del debito. Talvolta i debitori e le debitrici sono anche autorizzati a vendere il fondo in pegno. Possono quindi utilizzare il ricavato per saldare il credito.

Nel settore ipotecario, la garanzia finanziaria è ormai la norma. Essa prevede che il debitore o la debitrice ceda all’istituto ipotecario (creditore) la proprietà della cartella ipotecaria.

Tuttavia, il creditore o la creditrice può utilizzare la cartella ipotecaria solamente entro i limiti quadro della garanzia pattuita per i crediti concessi. La cartella ipotecaria dovrà quindi essere restituita immediatamente al debitore o alla debitrice non appena il credito sarà stato rimborsato.

Per il debitore o la debitrice si tratta di una soluzione interessante, poiché, grazie alla garanzia finanziaria, il fondo può essere impiegato allo stesso tempo come garanzia per diversi crediti.

Il diritto di pegno immobiliare trasferisce i diritti su un fondo, la proprietà per piani, la comproprietà o i diritti di costruzione dai debitori ai creditori. Il fondo è considerato un pegno e serve ai creditori o alle creditrici come garanzia in caso di insolvenza delle debitrici o dei debitori. Se i debitori non adempiono ai propri obblighi o non rimborsano un prestito, i creditori possono realizzare il fondo e quindi recuperare il proprio denaro.