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Eine Forward-Hypothek, auch Terminhypothek genannt, basiert auf einer Festhypothek, bei der sich Kunden die Hypothekarzinsen auf dem heutigen Stand bereits Monate im Voraus fixieren. Dabei kann es sich um eine neue Festhypothek handeln oder auch um die Verlängerung einer bestehenden Hypothek. Es hängt vom Hypothekaranbieter ab, wie lange dieses Termingeschäft im Voraus geplant werden kann.

Der Hauptgrund für den Abschluss einer Terminhypothek ist die Vermutung, dass in den kommenden Monaten das Zinsniveau steigen könnte. Mit der Zusicherung der Zinsen auf dem heutigen Stand gehen Kunden diesem Risiko aus dem Weg.

Weitere Gründe, die für die Terminhypothek sprechen, sind die individuelle Lebenslage und die persönliche Einstellung zu Finanzierungen. Wer sich nicht leisten kann oder sich nicht leisten möchte, ein Risiko einzugehen, auch wenn es klein erscheinen mag, der ist mit dem Abschluss dieser Hypothek auf der sicheren Seite. Ebenfalls Personen, die gerne einen Haken hinter offene To-dos setzen und so diese Aufgabe frühzeitig erledigen können.

Für die Zusicherung eines festen Zinssatzes müssen Hypothekarnehmer in der Regel eine Prämie an die Bank zahlen – den sogenannten Forward-Aufschlag. Wie hoch dieser ausfällt, hängt in erster Linie davon ab, wie weit sich der Termin der Hypothek in der Zukunft befindet – je weiter, desto höher. Viele Banken verrechnen den Aufschlag mit dem Hypothekarzins, der dann einfach etwas höher ausfällt als bei einer Hypothek ohne Prämie.

Für einen relativ geringen Zeitraum bieten Hypothekargeber eine kostenlose Absicherung an.

Nach Abschluss der Hypothek wird nicht mehr zwischen Forward und Zinssatz unterschieden – sondern man spricht vom individuellen Hypozinssatz. Dieser kann wie gewohnt regulär steuerlich in Abzug gebracht werden.

Der Abschluss einer Terminhypothek ist dann sinnvoll, wenn die Wahrscheinlichkeit einer künftigen Zinssteigerung hoch ist. So können Sie als Hypothekarnehmer von aktuell niedrigen Zinsen profitieren und sich potenzielle höhere Zinsen bei einem späteren Hypothekenabschluss sparen. Angesichts der volatilen Finanz- und Kapitalmärkte ist ein Anstieg der Zinsen keine Seltenheit – daher ist ein Forward-Aufschlag, der in der Regel nur wenige Basispunkte beträgt, durchaus vertretbar, wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen.

Wenn die Zinsen hingegen gleich bleiben oder sogar sinken, ist von einer Forward-Hypothek abzuraten, da Sie den festgelegten Aufschlag auf Ihre Festhypothek über die gesamte Laufzeit Monat für Monat – und völlig unnötig – leisten müssten. Eine verlässliche Zinsprognose ist jedoch kaum möglich, da es zu viele Variablen und unvorhersehbare Ereignisse gibt, die hierbei eine Rolle spielen. Wer eine langfristig angelegte, zukunftsorientierte Finanzstrategie verfolgt, der kann auch unabhängig von der Entwicklung des Zinsniveaus eine Hypothek mit Forward-Klausel abschliessen.

Für Personen, die ihr finanzielles Risiko minimieren möchten, kommt der Abschluss einer Forward-Hypothek in Frage. Sie gehen damit dem Risiko eines steigenden Zinsniveaus bis zum Start und während der Laufzeit aus dem Weg. Für diese Sicherheit muss allerdings die fällige Prämie, der Forward-Aufschlag, gegengerechnet werden. Ob sich diese Terminhypothek letztendlich lohnt, lässt sich erst zu einem späteren Zeitpunkt einschätzen.