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Fonds propres, amortissement, capacité financière, hypothèque: les conditions financières à réunir sont nombreuses pour qui souhaite investir dans un immeuble de rendement. Outre les caractéristiques de rendement du bien immobilier, d’autres aspects déterminants doivent être pris en compte.

En amont, il s’agit déjà de déterminer dans quel type d’objet de rendement vous souhaitez investir. Le bien en question peut par exemple être un immeuble d’habitation, un bâtiment de bureaux ou un immeuble commercial. Le type d’objet influence le risque, les perspectives de rendement ainsi que les besoins de financement. Dans tous les cas, il est essentiel de bien soupeser les opportunités et les risques.

Un critère central dans le choix du bien est l’évaluation immobilière. Celle-ci est généralement effectuée selon la méthode de la valeur de rendement et prend en compte des facteurs tels que l’année de construction, l’état du bien, son emplacement ainsi que les revenus locatifs actuels et potentiels. Ces derniers ont un impact direct sur le calcul du rendement et influencent significativement la capacité financière. Plus les revenus sont transparents, plus il est facile de déterminer un prix d’achat réaliste, tant pour l’investisseur que pour le prêteur. 

En Suisse, les objets de rendement peuvent être financés au moyen d’une hypothèque jusqu’à un maximum de 75%. Cela signifie qu’au moins 25% du prix d’achat doivent être apportés sous forme de fonds propres. Le capital des 2e et 3e piliers ne peut être utilisé que de manière limitée pour un investissement dans un immeuble de rendement. En effet, il n’est en principe pas permis d’utiliser ses avoirs de prévoyance comme fonds propres. Toutefois, une exception existe: lorsqu’un appartement dans un immeuble d’habitation est occupé par sa ou son propriétaire, le capital des 2e et 3e piliers peut alors être utilisé sur cette part.

Les délais pour l’amortissement de biens de rendement sont plus stricts que pour les logements propres. La dette hypothécaire doit être réduite aux deux tiers de la valeur vénale du bien dans un délai de dix ans. A titre de comparaison, le délai est de quinze ans pour un logement propre. En règle générale, l’amortissement annuel des biens résidentiels est d’environ 1% du montant hypothécaire. Ces exigences doivent absolument être prises en compte lors de la planification du financement pour garantir la capacité financière à long terme.

Calcul de la capacité financière: exemple

Vous êtes intéressé-e par l’achat d’un immeuble de rendement (immeuble d’habitation) et souhaitez calculer votre capacité financière? Votre calcul doit tenir compte des points suivants:

Comme indiqué précédemment, de nombreux aspects doivent être pris en compte dans le financement d’un bien de rendement, notamment le montant des fonds propres, la capacité financière et le délai d’amortissement. L’essentiel est cependant de trouver une solution de financement répondant de manière optimale à vos besoins et à votre situation financière.

Que votre choix se porte sur un immeuble d’habitation, un bâtiment de bureaux ou un bien immobilier à usage mixte, le choix de l’hypothèque influence non seulement la rentabilité de votre investissement, mais aussi votre flexibilité financière à long terme. Des facteurs tels que le taux d’intérêt, la durée, les modalités de remboursement et de possibles adaptations en fonction des conditions de marché futures jouent un rôle central.

Nos spécialistes sont à votre disposition pour élaborer avec vous la solution de financement adaptée à votre situation.

Lors de vos réflexions sur le financement, vous ne devez pas non plus négliger les ¾±³¾±èô³Ù²õ. En effet, les loyers que vous prévoyez d’encaisser doivent être déclarés comme revenus. Il est toutefois possible de déduire partiellement ou totalement les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien (p. ex. frais d’assainissement).

Si le bien immobilier est détenu par une personne morale, il faut compter avec un impôt sur les gains immobiliers. Dans ce cas, des amortissements supplémentaires sur le bien sont possibles, ce qui peut réduire la charge fiscale.

Le financement des immeubles de rendement nécessite une planification minutieuse et un examen complet de tous les aspects pertinents. La première étape consiste à clarifier le type d’objet que vous visez: immeuble d’habitation, bâtiment de bureaux ou bien à usage mixte par example. Avant même de calculer vos fonds propres, votre amortissement et votre capacité financière et de vous mettre à la recherche de la bonne hypothèque, nous vous recommandons d’examiner précisément le bien et sa valeur avant tout achat éventuel. Il est essentiel de le faire estimer par une ou un professionnel-le.

D’autres facteurs financiers, tels que des rénovations ou des assainissements à venir, jouent également un rôle déterminant pour le rendement futur. Vos réflexions doivent aussi intégrer les aspects fiscaux, car ceux-ci peuvent grandement influencer la rentabilité de votre investissement.

Pour s’assurer que ce dernier est rentable à long terme et pour obtenir un rendement optimal, il est important de prendre en compte votre situation financière globale. Si vous ne souhaitez pas assumer seul-e la responsabilité de ce projet, faites appel aux connaissances de spécialistes. Avec une planification solide et un soutien professionnel, vous jetez les bases d’un investissement réussi dans un immeuble de rendement.