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Capitale proprio, ammortamento, sostenibilità, ipoteca: chi investe in immobili a reddito dovrebbe esaminare attentamente le condizioni finanziarie. Oltre alle caratteristiche di rendimento di un immobile, è necessario considerare altri aspetti rilevanti.

Dovreste chiarire già in anticipo in quale tipo di immobile a rendimento desiderate investire: ad esempio casa plurifamiliare, ufficio o locale commerciale. Il tipo di immobile influisce sul rischio, sulle prospettive di guadagno e sulle esigenze di finanziamento. In ogni caso, è fondamentale valutare attentamente le opportunità e i rischi.

Un criterio fondamentale nella scelta è la valutazione dell’immobile, che avviene generalmente sulla base del metodo del valore reddituale e tiene conto di fattori come l’anno di costruzione, le condizioni dell’edificio, la posizione e i redditi locativi attuali e potenziali. Questi ultimi influenzano direttamente il calcolo del rendimento e incidono in modo significativo sulla sostenibilità. Più trasparenti sono i dati sulle entrate, più facile sarà determinare il prezzo di acquisto realistico sia per le investitrici e gli investitori che per le creditrici e i creditori.

In Svizzera gli immobili a reddito possono essere finanziati con un’ipoteca fino a un massimo del 75 percento. Ciò significa che almeno il 25 percento del prezzo di acquisto deve essere versato come capitale proprio. Il capitale del 2° e 3° pilastro può essere utilizzato solo in misura limitata negli investimenti in immobili a reddito, poiché di norma non è permesso utilizzare l’avere di previdenza come capitale proprio. Un appartamento in una casa plurifamiliare in cui abita la proprietaria o il proprietario costituisce un caso eccezionale per cui si può utilizzare il capitale del 2° o del 3° pilastro.

Agli immobili a reddito si applicano termini di ammortamento più severi rispetto a quelli per le abitazioni di proprietà. Il debito ipotecario deve essere ridotto entro dieci anni di due terzi del valore di mercato dell’immobile. A titolo di confronto, per le abitazioni di proprietà il termine è di 15 anni. Generalmente, l’ammortamento annuo per gli immobili residenziali ammonta a circa l’uno percento dell’importo ipotecario. Questi requisiti devono essere presi in considerazione nella pianificazione del finanziamento per garantire la sostenibilità a lungo termine.

Calcolo della sostenibilità: un esempio

Vi interessa acquistare una casa plurifamiliare come immobile a reddito e volete calcolare la sostenibilità? Nel calcolo devono essere incluse le seguenti voci di spesa:

Come mostrato finora, ci sono molti aspetti da considerare nel finanziamento di un immobile a reddito: dall’importo del capitale proprio, ai termini di ammortamento fino alla sostenibilità. È fondamentale trovare la soluzione di finanziamento ideale per le vostre esigenze specifiche e la vostra situazione finanziaria.

Che vogliate acquistare una casa plurifamiliare, un edificio per uffici o un immobile a uso misto, la scelta dell’ipoteca giusta influisce non solo sulla redditività dell’investimento, ma anche sulla vostra flessibilità finanziaria a lungo termine. Fattori come il tasso d’interesse, la durata, le modalità di rimborso e la possibilità di adeguamenti alle condizioni di mercato future hanno un ruolo centrale.

Le nostre esperte e i nostri esperti sono a vostra disposizione per trovare insieme a voi la soluzione di finanziamento più adatta.

Quando si affronta il tema del finanziamento, non dovete sottovalutare le imposte. I redditi da locazione generati da un immobile a reddito vengono infatti tassati come gli altri redditi. Allo stesso tempo, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione, come le spese di ristrutturazione, possono essere detratti completamente o in parte.

Se l’immobile è detenuto da una persona giuridica, vengono applicate le imposte sugli utili. In questo caso si possono effettuare ulteriori ammortamenti, riducendo il carico fiscale.

Il finanziamento degli immobili a reddito richiede un’accurata pianificazione e una verifica approfondita di tutti gli aspetti rilevanti. Il primo passo consiste nel chiarire quale tipo di immobile a reddito fa per voi, ad esempio casa plurifamiliare, ufficio o immobile a uso misto. Tuttavia, prima di calcolare il capitale proprio richiesto, l’ammortamento, la sostenibilità e iniziare a cercare un’ipoteca adatta, dovreste esaminare attentamente l’immobile e il suo valore e solo dopo procedere con l’acquisto. Una valutazione professionale dell’immobile è essenziale.

Anche altri fattori finanziari, ad esempio imminenti ristrutturazioni o risanamenti, hanno un ruolo decisivo nel rendimento futuro. Inoltre, dovreste considerare gli aspetti fiscali nelle vostre valutazioni, poiché possono influire significativamente sulla redditività del vostro investimento.

Per garantire che l’investimento sia redditizio a lungo termine e generi un rendimento ottimale, è importante considerare la vostra situazione finanziaria complessiva. Se non desiderate assumervi tutta la responsabilità, è consigliabile affidarsi alle competenze di specialiste e specialisti con esperienza. Con una pianificazione solida e un supporto professionale, potete gettare le basi per un investimento di successo in immobili a reddito.