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Investire in immobili
Se desiderate investire in immobili a reddito, è consigliabile verificare alcuni aspetti prima di effettuare l’acquisto vero e proprio. Infatti, non tutti gli oggetti generano rendimenti altrettanto vantaggiosi.
Contenuto:
Gli immobili a reddito vengono acquistati da chi investe per realizzare un profitto, ad esempio tramite le entrate generate dalle locazioni o dall’aumento del valore con il tempo. Alcuni immobili non vengono occupati dalla proprietaria o dal proprietario, ma affittati a terzi che pagano un canone.
Chi desidera investire in un immobile a reddito, dovrebbe considerare diversi fattori prima dell’acquisto, tra cui i seguenti:
Non tutti gli immobili generano automaticamente rendimenti vantaggiosi. Il profitto che è possibile ottenere dipende fortemente dalle caratteristiche specifiche dell’immobile e dalle condizioni di mercato.
Un altro fattore determinante è la scelta della tipologia di immobile a reddito più adatta per le proprie esigenze. È possibile, ad esempio, scegliere tra:
Oltre alla tipologia di immobile, anche il capitale a disposizione svolge un ruolo decisivo. Riflettete su quanti mezzi propri potete apportare e quali opportunità di finanziamento avete a disposizione. Un’accurata progettazione e analisi prima dell’acquisto sono fondamentali per prendere una decisione informata e beneficiare a lungo termine dei propri investimenti.
L’acquisto di un immobile a reddito è un cosiddetto investimento diretto nel settore immobiliare che si caratterizza per il fatto di essere affittato a terzi. In quanto proprietarie e proprietari, generate un reddito tramite la locazione. Affinché un immobile fornisca entrate regolari, deve essere facilmente affittabile sul lungo termine. In linea di massima, la scelta dell’immobile spazia tra le seguenti alternative.
Le case plurifamiliari con almeno tre unità abitative sono considerate classici immobili a reddito. Investire in un immobile di questo tipo richiede un budget piuttosto consistente, ma può portare diversi vantaggi: in passato, le case plurifamiliari generavano spesso rendimenti interessanti.
Vantaggi:
Attenzione:
Anche gli immobili commerciali come uffici o locali commerciali, hotel, ristoranti ed edifici industriali offrono interessanti opportunità di investimento, ma richiedono una buona conoscenza del rispettivo mercato, specialmente per quanto riguarda la località , il settore e l’utilizzo.
Vantaggi:
Attenzione:
Investire in immobili a reddito, come case plurifamiliari o immobili commerciali, offre molte opportunità , tuttavia richiede un’accurata pianificazione e un’approfondita conoscenza del mercato. Con la giusta strategia e una gestione professionale, è possibile generare ricavi stabili e interessanti a lungo termine.
Anche gli immobili a utilizzo misto, che integrano appartamenti, spazi commerciali e uffici, sono ideali come immobili a reddito. A causa dell’elevato onere amministrativo e di coordinamento, nonché delle disposizioni di legge in materia di locazione, è necessaria una certa competenza. Il vantaggio principale di un immobile di questo tipo è la diversificazione: combinando diverse tipologie d’uso, è possibile gestire in modo mirato le fonti di ricavo e ridurre il rischio di sfitto. Questa molteplicità rende gli oggetti a utilizzo misto un’opzione interessante per chi ha già esperienza negli investimenti.
La domanda di piccoli appartamenti o micro appartamenti in Svizzera, soprattutto nelle aree urbane, rimane elevata. Per le investitrici e gli investitori con un budget limitato, tali immobili rappresentano un’opportunità interessante per iniziare a investire il proprio capitale. Anche se i prezzi al metro quadrato per i micro appartamenti e gli appartamenti con uno o due locali sono relativamente alti, vengono bilanciati dalla domanda costante da parte di studentesse e studenti, pendolari e persone che vivono da sole. In ogni caso: quanto più piccola è l’unità residenziale, maggiore sarà l’attenzione da parte dei locatori per la qualità e le finiture. Questo può portare a costi di manutenzione più elevati.
Indipendentemente dalla tipologia della proprietà , l’acquisto di un immobile a reddito offre opportunità interessanti, ma comporta anche rischi specifici.
Le nostre esperte e i nostri esperti non solo vi supportano nella scelta dell’ipoteca più adatta, ma vi offrono una consulenza completa su finanziamento, sostenibilità , aspetti fiscali e pianificazione a lungo termine.
Ora che conoscete le opportunità e i rischi dei diversi investimenti immobiliari, potete servirvi della nostra check list per un elenco degli aspetti più importanti da considerare prima dell’acquisto. Questi fattori influiscono in larga misura sul rendimento.
L’obiettivo di un investimento in un immobile a reddito è ammortizzare al più presto il prezzo d’acquisto tramite il reddito mensile da locazione. Un criterio fondamentale per la valutazione di un immobile a reddito è il rapporto tra prezzo d’acquisto e rendimento.
Il cosiddetto moltiplicatore d’affitto mostra quante volte il reddito netto annuo da locazione è contenuto nel prezzo d’acquisto, e quindi quanti anni sono teoricamente necessari per ammortizzare l’investimento tramite le entrate generate dalle locazioni. Più basso è il moltiplicatore, più interessante è la prospettiva di rendimento dell’immobile. Un valore elevato segnala che l’immobile è piuttosto oneroso rispetto al suo rendimento. In Svizzera, il moltiplicatore d’affitto medio è pari a 25.
Esempio 1: Moltiplicatore d’affitto
Moltiplicatore d’affitto: 4 500 000 / 180 000 = 25
Anche il rendimento lordo è uno dei primi indicatori del potenziale di rendimento di un immobile. Quest’ultimo viene calcolato dal rapporto tra reddito netto annuo da locazione e prezzo d’acquisto senza tenere conto dei costi aggiuntivi. Il prezzo d’acquisto viene diviso per il reddito da locazione.
Esempio 2: Rendimento lordo
Rendimento lordo: (180 000 / 4 500 000) * 100 = 4%
Per una stima più realistica, si dovrebbe tenere in conto anche il rendimento netto. A tal fine, i costi correnti di amministrazione, gestione e accantonamento vengono detratti dal contratto di locazione. Questi costi variano in base all’immobile, alle condizioni e alla gestione, e spesso corrispondono al 10-20 percento del contratto di locazione.
Esempio 3: Rendimento netto
Rendimento netto: (180 000 – 27 000) * 100 / 4 500 000 = 3,4%
Quando si acquista un immobile a reddito, ci si dovrebbe informare in anticipo sull’anno di costruzione e sulle condizioni strutturali dell’edificio. Un sopralluogo è essenziale. In linea generale, si distingue tra nuovi edifici, immobili già in uso ed edifici di vecchia costruzione.
Se non avete alcuna esperienza nell’ambito dell’edilizia immobiliare, è consigliabile rivolgersi a specialiste e specialisti del settore. In questo modo, potete assicurarvi di fare una scelta informata e ridurre al minimo la possibilità di rischio.
L’immobile dei vostri sogni ha un balcone, ma manca il garage? O si potrebbe ricavare ulteriore spazio abitativo espandendo l’attico? Alcune estensioni e modifiche possono aumentare notevolmente il valore dell’immobile. Tuttavia, è necessario valutare in anticipo con attenzione queste possibilità . L’installazione di un ascensore o la riconversione di un edificio per uffici in una superficie abitativa sono opzioni che possono aumentare il potenziale di un immobile. Un requisito è che tali misure siano consentite dal diritto di costruzione e convenienti dal punto di vista economico. È indispensabile effettuare le relative verifiche prima dell’acquisto, poiché hanno un impatto diretto sui rendimenti e sulla potenzialità di sviluppo dell’immobile.
La posizione dell’immobile a reddito è un fattore determinante per il suo valore e il suo rendimento. Nella valutazione, si distingue tra micro localizzazione (immediate vicinanze dell’immobile) e macro localizzazione (qualità generale della posizione).
Micro localizzazione:
le immediate vicinanze dell’immobile.
Per gli immobili residenziali:
Per gli immobili commerciali:
Una buona micro localizzazione aumenta la possibilità di affittare l’immobile e di conseguenza la stabilità dei ricavi.
Macro localizzazione:
La macro localizzazione si riferisce all’offerta della regione o del comune ed è influenzata da vari fattori, come:
Nel valutare l’ubicazione di un immobile a reddito conviene riflettere anche sulla potenzialità di sviluppo della zona. Se, ad esempio, è in programma la costruzione di un nuovo raccordo autostradale o di un grande progetto infrastrutturale, questa iniziativa può valorizzare la zona o, al contrario, comportare delle perdite a causa dell’aumento dell'inquinamento acustico.
Chi desidera investire in un immobile a reddito, dovrebbe informarsi sull’attuale livello dei canoni, sulla quota delle abitazioni sfitte e sulla domanda di alloggi nella regione interessata. Nelle zone migliori, in particolare nelle città o nelle regioni economicamente forti, gli immobili sfitti sono generalmente meno numerosi e i redditi da locazione più stabili o addirittura più elevati.
Infine, si dovrebbe verificare se l’immobile si trova in una zona a rischio, ad esempio a livello idrogeologico. Variabili di questo genere possono ridurre drasticamente il valore di mercato e dovrebbero essere prese in considerazione quando si decide di acquistare.
Anche il livello degli affitti di una determinata zona è un fattore chiave per valutare il possibile rendimento. A tal proposito, non è rilevante solo l’attuale canone di locazione di mercato, ma anche il prezzo di immobili comparabili. Occorre verificare se il canone di locazione dell’immobile a reddito da acquistare corrisponda all’importo degli affitti di altri immobili nel comune. Se il canone di locazione è inferiore al livello abituale, ha un impatto negativo sul rendimento.
In alcuni cantoni si applicano anche imposte sugli immobili e sulle successioni. Chi desidera acquistare un immobile dovrebbe informarsi per tempo sui possibili oneri fiscali, in particolare se la località presenta imposte superiori alla media.
Oltre all’attuale canone di locazione di mercato, è importante anche il futuro andamento dei canoni di locazione. Occorre considerare se, in caso di cambio di inquiline e inquilini, gli affitti possano essere adeguati agli attuali canoni di locazione di mercato. Lo stesso vale per le ristrutturazioni: è possibile ottenere canoni più elevati grazie a misure come l’isolamento delle finestre? Oppure il diritto di locazione è altamente regolamentato, diminuendo la possibilità di interventi? Questi fattori hanno un impatto diretto sul rendimento.
Per un guadagno sostenibile, oltre al canone di locazione, è importante anche la tipologia di inquiline e inquilini. Se l’immobile a reddito è già affittato, bisogna ottenere in anticipo le informazioni e verificare anche i contratti di locazione. Alcune domande importanti sono:
È essenziale avere una visione d’insieme del gruppo target, della durata dei contratti e dei potenziali rischi, soprattutto per quanto riguarda gli immobili commerciali. L’obiettivo dovrebbe essere stipulare contratti di locazione a lungo termine con parti affidabili, al fine di ridurre al minimo gli oneri amministrativi e i costi.
Che si tratti di una casa plurifamiliare o di un immobile commerciale, quando si finanzia l’acquisto di immobili a reddito con un’ipoteca, almeno il 25 percento del prezzo di acquisto deve essere versato come capitale proprio. In linea di principio, non si dovrebbe utilizzare il capitale del 2° e 3° pilastro. Altri importanti aspetti da verificare attentamente sono, tra l’altro, ammortamento e sostenibilità .
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Se tenete in considerazione i fattori appena descritti e valutate attentamente l’immobile, è possibile effettuare un investimento di successo in un immobile a reddito nel lungo periodo. È essenziale tenere in considerazione non solo il prezzo d’acquisto o il rendimento atteso dai canoni, ma anche aspetti come la qualità della posizione, la tipologia di inquiline e inquilini, le condizioni strutturali, il modello di finanziamento e il quadro fiscale.
In caso di incertezze, è consigliabile richiedere tempestivamente una consulenza approfondita da parte di esperte ed esperti. La consulenza vi consentirà di evitare decisioni sbagliate e costi imprevisti, aumentando la sicurezza della vostra pianificazione: un passo importante per un investimento di successo.
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