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Un’ipoteca forward, nota anche come ipoteca a termine, si basa su un’ipoteca a tasso fisso, per la quale i clienti fissano il tasso d’interesse ipotecario al livello attuale con diversi mesi d’anticipo. Si può trattare di una nuova ipoteca a tasso fisso o di un’estensione di un’ipoteca esistente. È l’offerente dell’ipoteca a stabilire quanto tempo prima si può pianificare questo contratto a termine.

La ragione principale per stipulare un’ipoteca a termine è l’ipotesi che i tassi d’interesse potrebbero aumentare nei prossimi mesi. Assicurandosi i tassi d’interesse ai livelli attuali, i clienti evitano questo rischio.

Altre ragioni a favore dell’ipoteca a termine sono la situazione di vita individuale e l’approccio personale verso il finanziamento. Se non ci si può permettere o non si vuole correre un rischio, per piccolo che possa sembrare, optando per questa ipoteca si va sul sicuro. Ne beneficiano anche le persone a cui non piace avere questioni in sospeso, che in questo modo possono spuntare subito la voce «ipoteca» dalla loro lista di cose da fare.

I mutuatari di solito devono pagare un premio alla banca per la garanzia di un tasso di interesse fisso – il cosiddetto supplemento forward. L’entità del premio dipende principalmente da quanto è lontana la data dell’ipoteca – più è in là nel tempo, maggiore sarà il premio. Molte banche compensano il premio con il tasso d’interesse dell’ipoteca, che è quindi semplicemente un po’ più alto rispetto a un’ipoteca senza premio.

Per un periodo di tempo relativamente breve, i mutuanti offrono una protezione gratuita.

Una volta che l’ipoteca è stata stipulata, non c’è più distinzione tra supplemento forward e tasso d’interesse – si parla invece di tasso ipotecario individuale. Questo importo può essere dedotto come di consueto ai fini fiscali.

La stipulazione di un’ipoteca a termine conviene quando la probabilità di un futuro aumento dei tassi di interesse è alta. In questo modo, come titolari d’ipoteca, potete beneficiare dei bassi tassi di interesse attuali e risparmiarvi i potenziali tassi più elevati in caso di stipula futura. Considerando la volatilità dei mercati finanziari e dei capitali, dove un aumento dei tassi non è raro, un supplemento forward, che di solito ammonta solo a pochi punti base, è sicuramente accettabile se si desidera andare sul sicuro.

Se invece i tassi d’interesse rimangono invariati o addirittura diminuiscono, un’ipoteca forward diventa sconsigliabile, poiché per tutta la durata dovrete pagare mensilmente un supplemento fisso, ormai inutile, in aggiunta alla vostra ipoteca fissa. Una previsione affidabile dei tassi d’interesse è tuttavia praticamente impossibile, dato che le variabili in gioco e gli eventi imprevedibili sono troppi. La stipula di un’ipoteca con clausola forward che prescinda dall’andamento dei tassi di interesse, risulta in ogni caso adatta a chi persegue una strategia finanziaria a lungo termine e orientata al futuro.

Per le persone che vogliono minimizzare il rischio finanziario, si prende in considerazione la stipula di un’ipoteca forward. Si evita così il rischio di aumento dei tassi d’interesse fino all’inizio e durante il periodo di validità. Per questa garanzia, tuttavia, è dovuto un premio, ossia il supplemento forward. Se questa ipoteca a termine sia alla fine utile, può essere valutato solo in un secondo momento.