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Il registro fondiario documenta come sono regolamentati la proprietà e i diritti fondiari. Per ciascuno dei quattro milioni di appezzamenti di terreno in Svizzera esiste un foglio del registro fondiario, che indica, ad esempio, se una proprietaria o un proprietario ha acceso un’ipoteca o ha costituito in pegno il terreno.

Il registro fondiario non è un librone polveroso rilegato in pelle e mantenuto da una singola autorità. Al contrario, i vari uffici del registro fondiario dei singoli cantoni tengono registri locali con tutte le relative iscrizioni. Nella maggior parte dei casi, il registro fondiario è un registro digitale che viene costantemente aggiornato. Se desiderate richiedere e visionare un estratto del registro fondiario, potete farlo presso l’ufficio competente. Il registro, infatti, è pubblico.

Sia per l’acquisto sia per la vendita di una casa o di un appartamento, di solito è necessario un estratto del registro fondiario. Serve a dimostrare che l’immobile è effettivamente di proprietà del venditore. Le informazioni contenute nel registro fondiario sono rilevanti anche per i creditori ipotecari, perciò i finanziamenti immobiliari lo richiedono.

Durante la compravendita di un appezzamento di terreno, la legge richiede che tutte le parti coinvolte siano informate delle iscrizioni nel registro fondiario. Così, in caso di dispute, nessuno può sostenere di non essere stato a conoscenza di qualcosa. Il registro fondiario ha sempre ragione: vale quello che c’è scritto.

La «forza giuridica positiva», come gli esperti di diritto chiamano questo principio, garantisce la sicurezza legale: chiunque acquisisca una proprietà abitativa in buona fede, oltre all’iscrizione nel registro fondiario non ha bisogno di ulteriori chiarimenti sulla situazione della proprietà. Tuttavia, il registro fondiario ha anche un rovescio della medaglia: la «forza giuridica negativa». Il diritto di amministrare un terreno sussiste solo se questo è iscritto come tale nel registro fondiario.

Il livello di dettaglio delle informazioni del registro fondiario desiderate dipende dallo scopo della richiesta. Nel caso di progetti di costruzione più grandi e di contratti importanti, si consiglia di ordinare un estratto completo del registro fondiario. Esso contiene tutte le voci di una proprietà. Alcuni partner commerciali, ad esempio le autorità pubbliche, richiedono addirittura che l’iscrizione nel registro fondiario sia certificata. Per soddisfare una curiosità, a volte basta un estratto parziale.

Chi desidera avere una visione più dettagliata o un estratto completo del registro fondiario deve far valere il proprio «interesse legittimo» presso l’ufficio del registro fondiario. Un tale interesse sussiste, ad esempio, nel caso di proprietari, creditori (banche) e titolari di servitù.

Chi desidera ottenere un estratto del registro fondiario deve fornire all’ufficio competente il numero di pagina del registro fondiario, l’indirizzo e l’E-GRID (identificazione federale dei fondi) del terreno. Solo in questo modo l’autorità può identificare il terreno in questione.

A seconda dei casi, è possibile che l’ufficio del registro fondiario richieda anche un documento d’identità o ulteriori informazioni. La decisione sulla modalità con cui qualcuno può accedere ai dati resta a discrezione dei funzionari.

La maggior parte degli uffici del registro fondiario sono flessibili: è possibile ordinare un estratto per telefono, tramite e-mail, lettera oppure online. Normalmente, il documento arriva per posta entro tre giorni.

L’ufficio del registro fondiario trasmette gratuitamente informazioni orali. Un estratto scritto del registro fondiario è a pagamento. Il costo varia da cantone a cantone. Di norma si aggira tra i 20 e i 30 franchi, ad eccezione di Zugo che prevede un costo di 45 franchi. Inoltre, se si ordina un’autenticazione, si applica solitamente un supplemento di circa 20 franchi.

Molti cantoni mettono a disposizione dei proprietari un piano catastale online, in cui sono numerati i terreni e riportate le misurazioni ufficiali. Inoltre, molti uffici cantonali del registro fondiario offrono uno sportello online dove è possibile ordinare l’estratto del registro fondiario con pochi clic. In questo modo è particolarmente facile visualizzare una voce del registro.

Uffici del registro fondiario – chi è responsabile?

La Svizzera non dispone ancora di un registro fondiario centralizzato: la competenza è dei cantoni (la Confederazione ha l’alta vigilanza). Alcuni cantoni gestiscono un solo registro fondiario, altri hanno diversi uffici regionali o comunali. In molti cantoni, gli uffici notarili e del registro fondiario sono riuniti, presentando così il vantaggio secondo cui una transazione può essere registrata e autenticata presso lo stesso ufficio.

Il registro fondiario documenta i rapporti di proprietà e i diritti dei terreni. Non esiste un registro fondiario centralizzato: al contrario, tutti i cantoni tengono i propri registri, per lo più digitali. Una parte di ogni estratto del registro fondiario è pubblica e visionabile gratuitamente. Se avete bisogno di un estratto completo del registro fondiario per acquistare, vendere o finanziare un immobile, potete richiederlo in qualsiasi momento per telefono, tramite e-mail, oppure per posta. Per farlo sono richiesti l’indirizzo della proprietà, il numero di pagina del registro fondiario, l’E-GRID ed eventualmente un documento d’identità. Di norma, riceverete l’estratto del registro fondiario entro tre giorni. Tuttavia, tenete presente che il processo di richiesta dell’estratto varia da cantone a cantone.