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In passato, l’ipoteca a tasso fisso a cinque anni era la preferita dagli svizzeri. Oggi, la tendenza è addirittura verso contratti di dieci anni o più. Molti e molte acquirenti di immobili si preoccupano soprattutto di andare sul sicuro quando si tratta di budget. La cosa importante è che il tasso sia fisso. La domanda è: che cosa succede se il contratto deve essere terminato in modo imprevisto?

In caso di divorzio o di trasferimento per motivi di lavoro, molti proprietari di immobili desiderano poter disdire anticipatamente l’ipoteca. Lo stesso vale per eventi imprevisti ed eventi del destino, come una disoccupazione prolungata, una malattia grave, un’invalidità o la morte di un partner.

«Indennità di uscita» è il termine tecnico centrale attorno al quale ruota tutto quello che segue. Con tale termine, gli esperti e le esperte intendono una commissione che si applica quando un’ipoteca o un credito vengono estinti o rimborsati anticipatamente. Tale risarcimento serve a compensare la banca per il mancato guadagno sugli interessi e i costi sostenuti. A seconda dell’andamento dei tassi, l’indennità di uscita può essere positiva (a favore della banca) o negativa (a favore di chi beneficia del credito).

I contratti e le condizioni commerciali prevedono di solito alcune regole in questo caso. Perché se un’ipoteca deve essere annullata o disdetta anticipatamente emergono alcune questioni spinose. È previsto da contratto? E in caso affermativo, quanto velocemente e a quali condizioni un cliente viene esonerato dai vincoli del contratto di credito?

Ogni istituto di credito calcola l’indennità di uscita in modo diverso e prende in considerazione vari parametri. In linea generale, si può affermare che l’indennità di uscita viene calcolata sulla base di alcuni elementi fissi. Particolarmente importante è la durata residua dell’ipoteca: più lunga è, maggiore sarà il potenziale risarcimento. Ci sono anche altri fattori decisivi come il tasso d’interesse dell’ipoteca in corso o l’attuale tasso d’interesse che le banche possonoÌýottenere sul mercato al momento della risoluzione per un investimento di simile durata. Da ciò risulta un differenziale di tasso di interesse, che viene moltiplicato per il tempo residuo e l’importo dell’ipoteca. Di solito, le banche applicano anche costi amministrativi e commissioni di elaborazione.

Esempio di calcolo: interessi su investimento inferiori agli interessi ipotecari

Nel nostro esempio di calcolo fittizio, la persona che beneficia del credito desidera estinguerla tre anni prima della scadenza. L’ipoteca ammontava originariamente a 500 000 franchi.

Non tutte le risoluzioni anticipate vanno anche automaticamente di pari passo con un’indennità di uscita. Anche la tipologia di ipoteca stipulata è fondamentale. Ad esempio, con l’ipoteca fissa , ossia un’ipoteca con un tasso di interesse stabilito in partenza e una durata definita, non è possibile effettuare una risoluzione anticipata. Se desideraste comunque procedere, in generale dovreste aspettarvi di dover versare un risarcimento. Alcuni istituti di credito concedono alcune eccezioni anche in questo caso, come ad esempio in caso di decesso.

Le ipoteche variabili di solito hanno una durata molto breve di pochi mesi. Rispettando il termine, l’ipoteca può essere disdetta in qualsiasi momento. Di conseguenza, in genere non occorre corrispondere un’indennità di uscita.

Indennità nel caso di ipoteche SARON

Il principio che la banca deve essere indennizzata per il rifinanziamento e gli interessi persi si applica anche a un’ipoteca SARON. Tuttavia, questi prodotti sono molto più flessibili da questo punto di vista. Il cliente ha il diritto di passare da una ipoteca SARON a una ipoteca a tasso fisso dello stesso fornitore in qualsiasi momento, gratuitamente.

Inoltre, l’ipoteca SARON di ÃÛ¶¹ÊÓƵ è soggetta a un termine di preavviso di 13 mesi. Se il cliente vuole disdire o riscattare l’ipoteca entro un periodo di tempo ancora più breve, deve pagare un rimborso secondo le stesse regole descritte sopra. L’unica differenza è che con questa durata residua relativamente breve, l’importo di solito non è eccessivamente alto. Se la flessibilità è importante per voi, dovreste includere le ipoteche SARON nella vostra strategia.

Negli ultimi anni, le ipoteche a tasso fisso con lunghi periodi di interesse hanno dimostrato di essere estremamente popolari. La maggioranza della clientela vuole assicurare il proprio budget il più a lungo possibile con ipoteche a tasso fisso a basso costo. Ma soprattutto nel caso di contratti pluriennali, l’indennità di uscita potrebbe essere decisamente alta. Tuttavia, la pratica insegna che esistono soluzioni costruttive.

Soluzione 1: trasferimento dell’ipoteca a un altro proprietario

Se un proprietario di casa è costretto ad esempio a vendere dopo un divorzio, vale la pena parlare con il futuro proprietario. Invece di disdire prematuramente l’ipoteca, potrebbe essere possibile un trasferimento all’acquirente. Il prerequisito è, ovviamente, che sia il futuro proprietario che la banca siano d’accordo. Se l’ipoteca in questione aveva un tasso d’interesse più alto delle offerte attuali, sarebbe giusto negoziare un pagamento di compensazione.

Soluzione 2: trasferimento dell’ipoteca a un altro immobile

Una seconda via d’uscita è il trasferimento a un immobile sostitutivo. Supponiamo che il proprietario di un immobile si trasferisca da Basilea a San Gallo per motivi professionali. Nella nuova residenza acquista una nuova unità abitativa. Quindi l’ipoteca «si trasferisce» con lui. Il caso non è certo del tutto semplice dal punto di vista amministrativo e legale (consegna di cartelle ipotecarie, ecc.). Ma fondamentalmente, è possibile negoziare con la banca il trasferimento dell’ipoteca alla nuova casa.

Soluzione 3: adeguamento dell’indennità di uscita

L’importo dell’indennità di uscita è negoziabile? Più o meno. «Pacta sunt servanda», dicono tutti gli avvocati di comune accordo. I contratti devono essere onorati. In pratica, la banca terrà conto delle circostanze individuali. Fa differenza, per esempio, se la risoluzione straordinaria è seguita da una proroga dell’ipoteca con la stessa banca o no. E se si tratta di un caso di difficoltà eccezionale si deve anche ponderare in relazione al caso specifico.

Infine, ci si chiede inoltre se un’indennità di uscita sia deducibile in modo analogo agli interessi passivi nel reddito imponibile. NB: secondo la legge fiscale svizzera, ogni proprietario di casa ha il diritto di dedurre gli interessi passivi privati (compresi gli interessi ipotecari) dal suo reddito imponibile, fino all’importo del reddito di proprietà più 50 000 franchi.

Sarebbe troppo semplice dal punto di vista legale aggiungere solo un’indennità di uscita agli interessi passivi. Secondo una storica sentenza del Tribunale federale, l’indennità di uscita è deducibile solo se il cliente stipula una nuova ipoteca con la stessa banca. Ci deve quindi essere un nesso con l’ipoteca originale.

La situazione è ancora diversa se un cliente disdice un’ipoteca perché vuole vendere la casa non gravata da ipoteca (cioè senza un’ipoteca in essere). In questo caso, anche l’indennità di uscita secondo la giurisprudenza non è deducibile dal reddito. Tuttavia, questi costi sono considerati quasi come spese del proprietario e sono inclusi nei costi di investimento. E questi, a loro volta, possono essere dedotti quando si calcola un eventuale reddito da sostanza immobiliare imponibile.

Per ogni stipula di contratto ipotecario, chi acquista un immobile dovrebbe esaminare vari aspetti e trovare la soluzione più adatta a sé. Oltre ai puri costi di interesse, rientrano anche le condizioni del contratto e in particolare le disposizioni sotto la voce «risoluzione straordinaria». Quindi, se si affronta la questione dell’indennità di uscita già prima di stipulare l’ipoteca, non si avrà una spiacevole sorpresa più tardi se il peggio dovesse accadere.