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Die Besteuerung des Eigenmietwerts soll abgeschafft werden. Lesen Sie, wer durch die Reform eher belastet und wer entlastet würde.
Inhalt:
Die Schweiz gehört zu den wenigen Ländern, wo Eigentümerinnen und Eigentümer Steuern auf selbst genutzte Wohnungen oder Häuser zahlen. Das könnte sich ändern. Nachdem die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts über Jahrzehnte diskutiert wurde, einigten sich National- und Ständerat im Dezember 2024 auf einen grundlegenden Wechsel.
Wir zeigen Ihnen, wie die aktuell noch gültige Besteuerung des Eigenmietwerts funktioniert, wie sich die Belastung verringern lässt und was die geplante Reform für Sie bedeuten würde.
Der Eigenmietwert entspricht einem fiktiven Mietzins, den Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Vermietung ihres Wohneigentums erzielen könnten. Diesen Wert müssen Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer als Einkommen versteuern. Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent und darf maximal 70 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Festgelegt wird er von der kantonalen Steuerbehörde. Darüber hinaus sind die Kantone frei in der Berechnung des Eigenmietwerts.
Mit dem aktuellen System erzielen Bund und Kantone bei durchschnittlichen Hypothekarzinsen von 2 Prozent hohe Steuererträge von jährlich rund 1,5 bis 2 Milliarden Franken. Berechnung, Anpassung und Umsetzung verursachen aber einen grossen administrativen Aufwand.
Familie Bürgler wohnt im Kanton Zürich. Beide Elternteile arbeiten jeweils zu 50 Prozent – das steuerbare Einkommen beträgt 100 000 Franken. Die Steuerverwaltung schätzt den Marktwert der Immobilienmiete auf 36 000 Franken pro Jahr. Die Liegenschaft könnte demnach für 3000 Franken im Monat vermietet werden (3000 x 12). Beträgt der Eigenmietwert per Annahme 70 Prozent vom Marktwert, ergibt sich daraus ein Total von 25 200 Franken (36 000 x 0,7).
Das steuerbare Einkommen der Familie Bürgler beträgt somit 125 200 Franken (25 200 + 100 000).
Auf dem Eigenheim der Familie Bürgler lastet zudem eine Hypothek von 850 000 Franken – zu einem Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent. Die Hypothekarzinskosten betragen 12 750 Franken (850 000 x 1,5 Prozent). Hinzu kommen Unterhaltskosten von 7500 Franken. Sowohl Zinsen als auch Unterhalt lassen sich vom Eigenmietwert abziehen. Dieser reduziert sich entsprechend auf 4950 Franken (25 200 ./. 7500 ./. 12 750).
Das steuerbare Einkommen der Familie Bürgler beträgt – inklusive Eigenmietwertbesteuerung – also 104 950 Franken (100 000 Arbeitseinkommen + 4950 Eigenmietwert).
Bei der Berechnung des Eigenmietwerts haben Schweizer Kantone einen gewissen Handlungsspielraum. Das heisst, sie können den Eigenmietwert höher als das vom Bundesgericht festgelegte Minimum von 60 Prozent ansetzen. Darüber hinaus sind die Kantone frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert:
Insgesamt elf Kantone stellen auf die sogenannte Vergleichsmiete ab. Sie berechnen den Eigenmietwert auf der Grundlage des markt- und ortsüblichen Mietzinses: Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, Glarus, Graubünden, Luzern, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri und Wallis.
Sieben Kantone setzen auf das Einzelbewertungsverfahren. Dabei berechnen sie den Eigenmietwert mit einem hedonischen Modell. Bei der hedonischen Schätzung wird der Immobilienwert anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise von vergleichbaren Liegenschaften hergeleitet: Aargau, Bern, Freiburg, Jura, Nidwalden, Obwalden und Thurgau.
Die Kantone Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Genf, Neuenburg, Solothurn, Waadt, Zug und Zürich wiederum haben eigene Bewertungsmethoden entwickelt.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert Ihrer Immobilie periodisch neu ein. Es kann durchaus einmal vorkommen, dass der Eigenmietwert fälschlicherweise zu hoch angesetzt wird. Beispielsweise, dass Änderungen am Gebäude oder dessen Wohnnutzung (z.B. nur teilweise Bewohnung) nicht berücksichtigt werden. Daher lohnt es sich, den Wert in der Steuerveranlagung zu überprüfen und mit den Vorjahren zu vergleichen. Sollte der Eigenmietwert tatsächlich falsch berechnet worden sein, wenden Sie sich innerhalb der gültigen Frist (i.d.R. 30 Tage) direkt an die zuständige Steuerbehörde, um schriftlich Einsprache einzureichen.
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Als Ausgleich für die Besteuerung können Sie als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer vom Eigenmietwert Kosten abziehen, die direkt mit der Immobilie zusammenhängen. Dazu gehören die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Dadurch lässt sich die effektive steuerliche Belastung deutlich verringern.
Dabei können Sie jedes Jahr wählen, ob Sie die effektiven Unterhaltskosten oder einen Pauschalabzug geltend machen. In den meisten Kantonen liegt der pauschale Abzug zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts, abhängig vom Alter der Liegenschaft.
Welche Kosten sich steuerlich vom Eigenmietwert abziehen lassen:
Wie hoch die Steuerbelastung durch den Eigenmietwert ausfällt, ist in hohem Mass vom Zinsniveau abhängig. Solange die Hypothekarzinsen tief waren, waren die Abzüge für sehr viele Immobilieneigentümer tiefer als die Steuer auf dem Eigenmietwert. Die Abschaffung der Besteuerung würde diesen Eigentümerinnen und Eigentümern entgegenkommen.
Erst bei höheren Hypothekarzinsen von über 2 zwei Prozent und einer hohen Belehnungsquote ab 60 Prozent würde der Abzug der Hypothekarzinsen bei einer neuwertigen Liegenschaft die Steuer für den Eigenmietwert übertreffen. In diesem Fall wäre ein Systemwechsel für viele Eigentümerinnen und Eigentümer steuerlich von Nachteil.
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Das Konzept des Eigenmietwerts ist seit Langem umstritten. Eingeführt im Jahr 1934 als Notmassnahme zur Sanierung des Bundeshaushalts, wird seit vielen Jahren über eine Reform diskutiert. Eigentümerinnen und Eigentümern scheint es widersinnig, ein «fiktives» Einkommen versteuern zu müssen. Weitere Kritikpunkte sind die Schwierigkeiten der steuerlichen Gleichbehandlung im Detail, der hohe bürokratische Aufwand sowie die Verschuldungsanreize. Auf Basis der wiederholten Kritik einigten sich National- und Ständerat im Dezember 2024 nach sieben Jahren der parlamentarischen Debatte auf den Systemwechsel.
Die Diskussion rund um den Eigenmietwert respektive um dessen Abschaffung ist damit um eine Episode reicher, aber noch immer nicht beendet. Erst wenn das Schweizer Stimmvolk sich dafür oder dagegen ausgesprochen hat, ist das Thema definitiv abgeschlossen.
Bei niedrigen Zinsen haben Hauseigentümer ohne Eigenmietwertbesteuerung mehr Geld zur Verfügung und können dadurch Renovationen langfristig leichter finanzieren.
Gewinner der Steuerreform wären bei tiefen Hypothekarzinsen die Eigentümerinnen und Eigentümer von neuwertigen Wohnungen in den Grosszentren. Der Eigenmietwert ist hoch und Sie schmerzen die wegfallenden oder eingeschränkten Abzugsmöglichkeiten schmerzen weniger, weil sie nur niedrige Unterhaltskosten haben. Neuerwerber profitieren zusätzlich vom Ersterwerberabzug der Schuldzinsen.
Von einem Systemwechsel würden auch diejenigen profitieren, die ihre Hypothek bereits oder fast vollständig amortisiert haben. In diese Kategorie dürften vor allem Rentnerinnen und Rentner fallen. Bei ihnen fällt der Wegfall der Besteuerung des Eigenmietwerts im Verhältnis zu den Einkünften stark ins Gewicht.
Verlierer wären am ehesten die Besitzerinnen und Besitzer von sanierungsbedürftigen Altliegenschaften. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft und erheblich in Renovationen investiert, könnte diese Auslagen nicht länger zu einem grossen Teil von der Steuer abziehen. Dadurch würde sich die Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften vergrössern: Neuwertige Bauten würden teurer, während Altbauten Wertverluste drohen.
Auch Zweitwohnungseigentümer werden voraussichtlich zu den Verlierern der Reform gehören. Zwar ist unklar, wie hoch eine neue kantonale Objektsteuer ausfallen könnte. Die Bergkantone hätten jedoch den Anreiz, mit der Steuer nicht nur die Ausfälle des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen zu kompensieren, sondern auch gegen «kalte Betten» vorzugehen.
Weil die Anreize für den Liegenschaftsunterhalt zurückgehen würden, dürfte der Bausektor zu den Verlierern der Steuerreform zählen – auch wenn die Nachfrage nach Sanierungen und Unterhaltsarbeiten kurz vorm Systemwechsel noch einmal sprunghaft zulegen könnte. Durch die eingeschränkte Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen könnten auch Hypotheken weniger nachgefragt werden. Der Bankensektor insgesamt könnte sich darum ebenfalls unter den Verlierern befinden.
Wird die Besteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft, fallen Steuererträge weg. Um zumindest Einnahmenverluste bei Zweitwohnungen kompensieren zu können, einigten sich National- und Ständeräte auf die Schaffung einer Kompetenzgrundlage für eine Objektsteuer.
Die Kantone erhalten damit die Möglichkeit, eine spezielle Steuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Der Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften unterliegt allerdings dem obligatorischen Referendum, weil er eine Änderung der Bundesverfassung mit sich bringt. Bei dieser Abstimmung, die voraussichtlich im Herbst 2025 stattfindet, entscheidet sowohl das Volks- wie auch das Ständemehr.
Es ist aber fraglich, ob der Parlamentsbeschluss im Referendum die nötige Mehrheit findet. Schon zweimal ist eine Reform des Eigenmietwerts in einem Referendum gescheitert. Der Ausgang hängt nicht nur davon ab, wer sich unter den Eigentümerinnen und Eigentümern zu den Gewinnern und Verlierern einer Änderung zählt. Die Mehrheit der Bevölkerung hat kein Wohneigentum.
Mieterinnen und Mieter werden ihren Entscheid von anderen Bewertungen abhängig machen als Eigentümerinnen und Eigentümer. Beispielsweise käme es durch die Neuregelung zu Steuerausfällen bei Bund und Kantonen. Zudem würden Massnahmen zur Modernisierung und Nachhaltigkeit im Gebäudesektor verzögert, wenn Abzugsmöglichkeiten der Unterhaltskosten und energetischen Sanierung auf Bundesebene gestrichen werden.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist zudem an eine Mehrheit dafür geknüpft, dass Kantone die neue Objektsteuer für Zweitwohnsitze erheben dürfen.
Bei der Abstimmung ist eine dritte Ablehnung daher nicht ausgeschlossen.
Bis zur Volksabstimmung, die voraussichtlich im Herbst 2025 stattfindet, ändert sich für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer nichts. Bei Annahme der Vorlage ist frühestens mit einem Inkrafttreten auf 2026, wenn nicht gar auf 2027, zu rechnen. Sollte das Volk das Vorhaben an der Urne verwerfen, bleibt der Eigenmietwert weiterhin bestehen und dürfte im Jahr 2034 seinen 100. Geburtstag feiern.
Betroffenen bleibt einstweilen nichts anderes übrig, als möglichst sämtliche Hypotherkarzinsen und andere Kosten steuerlich geltend zu machen. Machen Sie sich deshalb mit Ihren Abzugsmöglichkeiten, die von Kanton zu Kanton abweichen können, genau vertraut.
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