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Modifica della legge
È probabile che la tassazione del valore locativo venga abolita. Se la decisione del Parlamento dovesse essere confermata nel referendum, molte detrazioni non sarebbero più possibili. Chi ne sarebbe più avvantaggiato e chi no.
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La Svizzera è uno dei pochi Paesi in cui le proprietarie e i proprietari pagano l’imposta sugli appartamenti o sulle case in cui abitano, ma questo potrebbe cambiare. Dopo decenni di discussioni sull’abolizione dell’imposizione del valore locativo, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno concordato un cambiamento fondamentale nel dicembre del 2024.
Vi mostreremo come funziona la tassazione del valore locativo ancora in vigore, come si può ridurre l’onere fiscale e quali potrebbero essere per voi le conseguenze della riforma prevista.
Il valore locativo corrisponde al valore fittizio della pigione che una proprietaria o un proprietario potrebbe riscuotere affittando l’immobile, e per coloro che abitano nella propria casa, questo valore deve essere tassato come reddito. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve ammontare ad almeno il 60% e non può superare il 70% dell’affitto di mercato. La cifra viene stabilita dalle autorità fiscali cantonali. Inoltre, i cantoni sono liberi di decidere come calcolare il valore locativo.
Nell’attuale sistema, con tassi ipotecari medi del 2% la Confederazione e i cantoni ottengono elevati introiti fiscali, circa 1,5-2 miliardi di franchi all’anno. Il calcolo, la modifica e l’attuazione comportano tuttavia un grande onere amministrativo.
La famiglia Bürgler vive nel cantone di Zurigo. Entrambi i genitori lavorano ciascuno al 50%, il reddito imponibile è di 100 000 franchi. L’Amministrazione fiscale stima il valore di mercato dell’affitto immobiliare a 36 000 franchi all’anno. L’immobile potrebbe quindi essere affittato per 3000 franchi al mese (3000 × 12). Se si ipotizza che il valore locativo sia il 70% del valore di mercato, il totale risulta essere 25 200 franchi (36 000 × 0,7).
Il reddito imponibile della famiglia Bürgler ammonta quindi a 125 200 franchi (25 200 + 100 000).
Sulla casa di proprietà della famiglia Bürgler grava inoltre un’ipoteca di 850 000 franchi, con un tasso d’interesse ipotecario pari all’1,5%. I costi degli interessi ipotecari ammontano a 12 750 franchi (850 000 × 1,5%), a cui si aggiungono costi di manutenzione di 7500 franchi. Sia gli interessi che la manutenzione si possono detrarre dal valore locativo, che di conseguenza si riduce a 4950 franchi (25 200 – 7500 – 12 750).
Il reddito imponibile della famiglia Bürgler ammonta quindi a 104 950 franchi (100 000 reddito da lavoro + 4950 valore locativo), compresa l’imposizione del valore locativo.
I cantoni hanno un certo margine di manovra nel calcolo del valore locativo, e possono aumentarne il valore rispetto al minimo del 60% stabilito dal Tribunale federale. Inoltre, i cantoni sono liberi di scegliere il metodo per calcolare il canone di locazione come base per il valore locativo.
In totale, undici cantoni si basano sulla cosiddetta «pigione di riferimento». A calcolare il valore locativo sulla base del canone di locazione abituale di mercato della località sono i cantoni Appenzello Interno, Appenzello Esterno, Glarona, Grigioni, Lucerna, San Gallo, Sciaffusa, Svitto, Ticino, Uri e Vallese.
Sette cantoni si affidano a una procedura di valutazione in cui consultano dati statistici comparativi e utilizzano modelli edonici computerizzati. Nella stima edonica, il valore dell’immobile viene calcolato in base ai prezzi di vendita effettivi di abitazioni paragonabili. Si avvalgono di questo metodo i cantoni Argovia, Berna, Friburgo, Giura, Nidvaldo, Obvaldo e Turgovia.
I cantoni Basilea Campagna, Basilea Città , Ginevra, Neuchâtel, Soletta, Vaud, Zugo e Zurigo hanno sviluppato metodi di valutazione propri.
Le autorità fiscali effettuano periodicamente nuove stime del valore locativo del vostro immobile. Può capitare che venga calcolato erroneamente un valore locativo troppo alto, ad esempio se non vengono prese in considerazione modifiche all’edificio o al suo utilizzo residenziale (ad es. abitato solo parzialmente). Pertanto, vale la pena verificare il valore nell’imposizione fiscale e confrontarlo con quello degli anni precedenti. Se effettivamente si è verificato un errore nel calcolo del valore locativo, contattate direttamente le autorità fiscali competenti entro il termine valido (di norma 30 giorni) per fare opposizione per iscritto.
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Come compensazione per la tassazione, chi possiede una casa può dedurre i costi direttamente correlati all’immobile dal valore locativo. Tali costi includono gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. In questo modo, è possibile ridurre significativamente l’onere fiscale.
Ogni anno potete scegliere se dedurre i costi di manutenzione effettivi o fare una detrazione forfettaria. Nella maggior parte dei cantoni, ciò corrisponde a una percentuale compresa tra il 10 e il 20% del valore locativo, a seconda dell’età dell’immobile.
Quali costi si possono dedurre dal valore locativo a fini fiscali?
L’entità dell’onere fiscale dovuto al valore locativo dipende in larga misura dal livello dei tassi d’interesse. Finché gli interessi ipotecari rimangono bassi, le deduzioni per moltissimi proprietari e proprietarie di immobili sono inferiori alla tassazione sul valore locativo, e l’abolizione della tassazione li avvantaggerebbe.
Solo con tassi d’interesse ipotecari più elevati, superiori al 2%, e un valore d’anticipo pari o superiore al 60% la detrazione per gli interessi ipotecari su un immobile in ottime condizioni supererebbe l’imposta del valore locativo. In questo caso, per molti proprietari e proprietarie la modifica del sistema sarebbe svantaggiosa dal punto di vista fiscale.
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Il concetto di valore locativo è oggetto di dibattito da molto tempo. Introdotta nel 1934 come misura d’emergenza per riorganizzare il bilancio federale, da anni si discute una possibile riforma. Sembra assurdo infatti che chi possiede un’abitazione debba pagare le tasse su un reddito «fittizio». Altri punti critici sono le difficoltà di un trattamento fiscale equo e dettagliato, l’elevato onere burocratico e gli incentivi all’indebitamento. Sulla base delle ripetute critiche, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno approvato la modifica del sistema nel dicembre 2024 dopo sette anni di dibattito parlamentare.
Il dibattito sul valore locativo e sulla sua abolizione conta ora un episodio in più, ma non si è ancora concluso. La questione sarà definitivamente conclusa solo dopo il voto, favorevole o contrario che sia, dell’elettorato svizzero.
Con bassi tassi d’interesse, chi possiede una casa senza tassazione del valore locativo ha più denaro a disposizione e può quindi finanziare più facilmente le ristrutturazioni.
Con bassi tassi d’interesse sulle ipoteche, le proprietarie e i proprietari di nuovi appartamenti nei grandi centri ne trarrebbero il maggior vantaggio. Il valore locativo è elevato e l’eliminazione o la limitazione delle possibilità di deduzione li danneggia meno perché hanno costi di manutenzione piuttosto bassi. Le nuove e i nuovi acquirenti beneficiano anche della deduzione per gli interessi debitori sull’acquisto della prima casa.
Anche coloro che hanno già ammortizzato del tutto o quasi l’ipoteca beneficerebbero di una modifica del sistema. In questa categoria rientrerebbero soprattutto le persone pensionate. Per loro, l’eliminazione della tassazione del valore locativo rispetto al reddito ha un impatto significativo.
A perderci in misura maggiore sarebbero le proprietarie e i proprietari di vecchi immobili da ristrutturare. Per esempio, chi compra una vecchia casa e investe cifre considerevoli in ristrutturazioni non sarebbe più in grado di dedurre una parte significativa di queste spese dalle proprie tasse. Ciò aumenterebbe il divario di prezzo tra i vecchi e i nuovi immobili: i nuovi edifici diventerebbero più costosi, mentre quelli vecchi perderebbero valore.
Anche chi possiede una seconda casa sarebbe probabilmente svantaggiato. Non è chiaro quanto possa essere alta la nuova imposta cantonale sugli immobili. Tuttavia, i cantoni di montagna sarebbero incentivati a utilizzare l’imposta non solo per compensare la perdita del valore locativo delle seconde case, ma anche per intervenire contro i «letti freddi».
Poiché gli incentivi per la manutenzione degli immobili diminuirebbero, il settore delle costruzioni probabilmente ne risentirebbe, anche se la domanda di lavori di risanamento e manutenzione potrebbe aumentare poco prima del cambiamento del sistema. La limitata deducibilità degli interessi debitori potrebbe inoltre determinare una minore domanda di ipoteche. Anche il settore bancario nel suo complesso potrebbe quindi subire perdite.
Se l’imposizione del valore locativo venisse abolita, il gettito fiscale diminuirebbe. Per compensare almeno la perdita di entrate dalle seconde case, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno deciso di creare una base legale per un’imposta sugli immobili.
Questa base legale fornirebbe ai cantoni la possibilità di introdurre un’imposta speciale sulle seconde case. Tuttavia, il decreto federale sulle imposte cantonali sulle seconde case è soggetto a referendum obbligatorio, in quanto comporta una modifica della Costituzione federale. Questa votazione, che dovrebbe svolgersi nell’autunno del 2025, sarà decisa dalla maggioranza del popolo e dei cantoni.
Tuttavia, resta da vedere se la decisione parlamentare troverà la maggioranza necessaria nel referendum. Già due volte una riforma del valore locativo non è passata al referendum. Il risultato non dipende solo da chi, tra le proprietarie e i proprietari di case, trarrà vantaggio o meno da un cambiamento. La maggioranza della popolazione infatti non possiede alcuna abitazione.
Chi vive in affitto baserà la propria decisione su valutazioni diverse rispetto alle proprietarie e ai proprietari. Ad esempio, il nuovo regolamento comporterebbe perdite fiscali per il governo federale e i cantoni. Inoltre, le misure di ammodernamento e sostenibilità nel settore edilizio verrebbero ritardate se le detrazioni per i costi di manutenzione e gli efficientamenti energetici venissero eliminate a livello federale.
L’abolizione del valore locativo è legata anche a una possibile maggioranza a favore della possibilità per i cantoni di riscuotere la nuova imposta sulle seconde case.
Una terza bocciatura in sede di referendum non è quindi da escludersi.
Per le proprietarie e i proprietari di case non cambierà nulla fino al referendum, che si svolgerà presumibilmente nell’autunno del 2025. Se la proposta verrà accettata, è probabile che entri in vigore non prima del 2026, se non nel 2027. Se il popolo dovesse respingere la proposta alle urne, il valore locativo rimarrebbe in vigore e festeggerebbe il suo centesimo compleanno nel 2034.
Le interessate e gli interessati non avrebbero quindi altra scelta se non quella di dichiarare fiscalmente tutti gli interessi ipotecari e gli altri costi. È quindi opportuno conoscere le possibilità di detrazione, che possono variare da un cantone all’altro.
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