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Modification de la loi
L’imposition de la valeur locative devrait bientôt être supprimée. Lisez qui serait plutôt pénalisé ou favorisé par la réforme.
Contenu:
La Suisse fait partie des rares pays où les propriétaires paient des impôts sur les appartements ou les maisons qu’ils occupent eux-mêmes. Cette situation pourrait changer. Après des décennies de discussions sur la suppression de l’imposition de la valeur locative, le Conseil national et le Conseil des Etats sont parvenus en décembre 2024 à un consensus ouvrant la voie à un changement fondamental. Le 28 septembre 2025, la population suisse votera sur l'abolition de la valeur locative.
Nous vous montrons comment fonctionne actuellement l’imposition de la valeur locative, comment réduire la charge qui y est liée et ce que la réforme prévue signifierait pour vous.
La valeur locative correspond au loyer fictif que les propriétaires pourraient obtenir en louant leur logement; elle est imposable en tant que revenu. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit représenter au minimum 60% et au maximum 70% du loyer habituel sur le marché. Elle est déterminée par les administrations fiscales cantonales. Les cantons sont libres de choisir le mode de calcul.
Le système actuel génère des revenus fiscaux élevés pour la Confédération et les cantons, de l’ordre de 1,5 à 2 milliards de francs par an pour des taux d’intérêt hypothécaires moyens de 2%. Le calcul, l’adaptation et la mise en œuvre de la valeur locative engendrent cependant une forte charge administrative.
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La famille Bürgler habite dans le canton de Zurich et souhaite déterminer la valeur locative de son bien immobilier. Voici comment elle devrait procéder pour le calcul:
Position | Position | Calcul | Calcul | Montant (CHF) | Montant (CHF) |
|---|---|---|---|---|---|
Position | Revenus imposables (parents à raison de 50% chacun) | Calcul | – | Montant (CHF) | 100 000 |
Position | Loyer du marché (estimé) | Calcul | 3 000 × 12 | Montant (CHF) | 36 000 |
Position | Valeur locative (70% de loyer du marché) | Calcul | 36 000 × 0,7 | Montant (CHF) | 25 200 |
Position | Total partiel revenu imposable | Calcul | 100 000 + 25 200 | Montant (CHF) | 125 200 |
Position | ±á˛â±č´ÇłŮłóè±çłÜ±đ | Calcul | – | Montant (CHF) | 850 000 |
Position | Taux hypothécaire (1,5%) | Calcul | 850 000 × 0,015 | Montant (CHF) | –12 750 |
Position | Frais d'entretien | Calcul | – | Montant (CHF) | –7500 |
Position | Valeur locative réduite | Calcul | 25 200 – 12 750 – 7500 | Montant (CHF) | 4950 |
Position | Revenu imposable définitif | Calcul | 100 000 + 4950 | Montant (CHF) | 104 950 |
Les cantons suisses disposent d’une certaine marge de manœuvre lors du calcul de la valeur locative. Ils peuvent en effet la fixer à un niveau supérieur au minimum de 60% défini par le Tribunal fédéral. En outre, les cantons sont libres de choisir la méthode de calcul du loyer servant de base pour la valeur locative.
Au total, onze cantons se basent sur le loyer comparatif. Ils calculent la valeur locative sur la base du loyer usuel sur un marché et dans une région donnés: Appenzell Rhodes-Intérieures, Appenzell Rhodes-Extérieures, Glaris, Grisons, Lucerne, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwytz, Tessin, Uri et Valais.
Sept cantons se fondent sur la procédure d’estimation individuelle. Ils calculent la valeur locative avec un modèle hédoniste. Dans ce mode d’estimation, la valeur du bien immobilier est dérivée des prix de vente effectivement obtenus pour des propriétés comparables: Argovie, Berne, Fribourg, Jura, Nidwald, Obwald et Thurgovie.
Les cantons de Bâle-Campagne, Bâle-Ville, Genève, Neuchâtel, Soleure, Vaud, Zoug et Zurich ont développé leurs propres méthodes d’estimation.
Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative de votre propriété. Il peut arriver que celle-là soit, à tort, trop élevée. Notamment parce que des modifications apportées au bâtiment ou son utilisation comme habitation (par exemple occupation partielle seulement) ne sont pas prises en compte. Par conséquent, il est recommandé de vérifier la valeur locative dans la taxation fiscale et de la comparer avec celle des années précédentes. Si celle-là a effectivement été mal calculée, contactez directement l’administration fiscale compétente dans le délai imparti (en général 30 jours) pour déposer une réclamation par écrit.
En contrepartie de l’imposition de la valeur locative, vous pouvez, en tant que propriétaire, déduire de votre valeur locative des frais directement liés au bien immobilier. Les frais déductibles recouvrent notamment les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Votre charge fiscale effective s’en trouve considérablement réduite.
Chaque année, vous pouvez choisir de déduire soit les frais d’entretien réels soit un montant forfaitaire. Dans la plupart des cantons, la déduction forfaitaire se situe entre 10 et 20% de la valeur locative, selon l’âge du bien.
Quels frais peuvent être déduits fiscalement de la valeur locative?
Le montant de la charge fiscale due à la valeur locative dépend fortement du niveau des taux. Tant que les taux d’intérêt hypothécaires étaient bas, les déductions pour de nombreux propriétaires immobiliers étaient inférieures à l’impôt sur la valeur locative. La suppression de cette imposition serait bénéfique pour ces propriétaires.
Il faudrait que les taux hypothécaires soient plus élevés de plus de 2% et que le taux de nantissement atteigne au moins 60% pour que la déduction des intérêts hypothécaires dépasse l’impôt sur la valeur locative pour une propriété récente. Dans ce cas de figure, un changement de système serait désavantageux fiscalement pour de nombreux propriétaires.
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Le concept de valeur locative est controversé depuis longtemps. Il a été introduit en 1934 comme mesure d’urgence pour assainir le budget fédéral, mais une réforme est discutée depuis de nombreuses années. Pour les propriétaires, il semble absurde de devoir imposer un revenu «fictif». D’autres points font aussi l’objet de critiques, comme la difficulté à pratiquer un traitement fiscal véritablement équitable, la lourdeur de la charge administrative nécessaire et l’incitation à l’endettement induite. Ces griefs revenant régulièrement, le Conseil national et le Conseil des Etats se sont mis d’accord en décembre 2024, après sept ans de débats parlementaires, sur un changement de système.
La discussion sur la valeur locative et sur son abandon connaît ainsi un nouvel épisode, mais n’est pas encore close. Elle ne le sera que le jour où le peuple suisse aura exprimé son choix.
Lorsque les taux d’intérêt sont bas, les propriétaires ont plus d’argent à disposition en l’absence d’une imposition de la valeur locative et peuvent donc financer plus facilement des rénovations à long terme.
Les bénéficiaires de la réforme fiscale seraient, en cas de taux hypothécaires bas, les propriétaires de logements récents dans les grands centres. La valeur locative est élevée et les possibilités de déduction supprimées ou limitées les affectent peu, car ils n’ont que très peu de frais d’entretien. Les nouveaux acquéreurs bénéficient en plus de la déduction des intérêts passifs prévue pour les primo-acquéreurs.
Un changement de système profiterait aussi à ceux qui ont déjà amorti entièrement ou presque entièrement leur hypothèque, c’est-à -dire principalement les retraités. Dans leur cas, la suppression de l’imposition de la valeur locative a une forte incidence sur le plan de leurs revenus.
Les perdants seraient plus probablement les propriétaires de biens immobiliers anciens nécessitant une rénovation. Les personnes qui, par exemple, achètent une vieille maison et investissent des montants importants dans sa rénovation ne pourraient plus déduire fiscalement une large part de ces frais. L’écart de prix entre constructions nouvelles et constructions anciennes se creuserait: les biens neufs deviendraient plus chers, tandis que les bâtiments anciens risqueraient de perdre de la valeur.
Les propriétaires de résidences secondaires devraient également faire partie des perdants de la réforme. On ne sait pas encore à combien pourrait s’élever un nouvel impôt réel au niveau cantonal. Les cantons de montagne seraient cependant incités à compenser non seulement les pertes liées à la disparition de la valeur locative sur les résidences secondaires, mais aussi à lutter contre les «lits froids».
Par ailleurs, le secteur de la construction pourrait compter parmi les perdants de la réforme fiscale parce que les incitations à l’entretien des biens immobiliers diminueraient, même si la demande pour des travaux de rénovation et d’entretien pourrait encore augmenter brusquement juste avant le changement de système. En raison de la déductibilité limitée des intérêts passifs, la demande de prêts hypothécaires aussi pourrait diminuer. Le secteur bancaire dans son ensemble pourrait d’ailleurs figurer parmi les perdants.
La suppression de l’imposition de la valeur locative entraînerait la disparition de recettes fiscales. Pour compenser au moins les pertes de recettes sur les résidences secondaires, le Conseil national et le Conseil des Etats ont convenu de créer une base de compétence pour prélever un impôt réel.
Les cantons ont ainsi la possibilité d’introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires. La décision de la Confédération concernant les impôts immobiliers cantonaux sur les résidences secondaires est toutefois soumise au référendum obligatoire, car elle implique une modification de la Constitution fédérale. Lors de ce vote, qui aura probablement lieu à l’automne 2025, la majorité du peuple ainsi que celle des cantons sera requise.
On peut toutefois se demander si la décision du Parlement obtiendra la majorité nécessaire lors du scrutin. Dans le passé, deux réformes de la valeur locative ont déjà échoué en référendum. L’issue de la votation ne dépendra pas seulement des proportions de gagnants et de perdants parmi les propriétaires en cas de changement. Une majorité de la population ne possède pas de bien immobilier.
Les locataires baseront leur décision sur des critères différents de ceux des propriétaires. Par exemple, la nouvelle réglementation entraînerait des pertes fiscales pour la Confédération et les cantons. En outre, les mesures de modernisation et en faveur de la durabilité dans le secteur du bâtiment seraient retardées si les possibilités de déduction des frais d’entretien et de rénovation énergétique étaient supprimées au niveau fédéral.
La suppression de la valeur locative dépendra aussi de l’acceptation, par une majorité, du fait que les cantons puissent percevoir le nouvel impôt réel sur les résidences secondaires.
Un troisième rejet en votation n’est donc pas exclu.
Jusqu'au référendum, qui aura lieu le 28 septembre 2025, rien ne changera pour les propriétaires. En cas d’acceptation du projet, une entrée en vigueur est attendue au plus tôt en 2026, voire en 2027. Si le peuple rejette celui-là dans les urnes, la valeur locative sera maintenue et pourrait célébrer un siècle d’existence en 2034.
Pour le moment, les propriétaires n’ont d’autre choix que de faire valoir fiscalement leurs intérêts hypothécaires et autres coûts. Renseignez-vous donc précisément sur vos possibilités de déduction, qui peuvent varier d’un canton à l’autre.
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