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La Suisse fait partie des rares pays où les propriétaires paient des impôts sur les appartements ou les maisons qu’ils occupent eux-mêmes. Cette situation pourrait changer. Après des décennies de discussions sur la suppression de l’imposition de la valeur locative, le Conseil national et le Conseil des Etats sont parvenus en décembre 2024 à un consensus ouvrant la voie à un changement fondamental.

Nous vous montrons comment fonctionne actuellement l’imposition de la valeur locative, comment réduire la charge qui y est liée et ce que la °ùé´Ú´Ç°ù³¾±ð prévue signifierait pour vous.

La valeur locative correspond au loyer fictif que les propriétaires pourraient obtenir en louant leur logement; elle est imposable en tant que revenu. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit représenter au minimum 60% et au maximum 70% du loyer habituel sur le marché. Elle est déterminée par les administrations fiscales cantonales. Les cantons sont libres de choisir le mode de calcul.

Le système actuel génère des revenus fiscaux élevés pour la Confédération et les cantons, de l’ordre de 1,5 à 2 milliards de francs par an pour des taux d’intérêt hypothécaires moyens de 2%. Le calcul, l’adaptation et la mise en œuvre de la valeur locative engendrent cependant une forte charge administrative.

Les bénéficiaires de la °ùé´Ú´Ç°ù³¾±ð fiscale seraient, en cas de taux hypothécaires bas, les propriétaires de logements récents dans les grands centres. La valeur locative est élevée et les possibilités de déduction supprimées ou limitées les affectent peu, car ils n’ont que très peu de frais d’entretien. Les nouveaux acquéreurs bénéficient en plus de la déduction des intérêts passifs prévue pour les primo-acquéreurs.

Un changement de système profiterait aussi à ceux qui ont déjà amorti entièrement ou presque entièrement leur hypothèque, c’est-à-dire principalement les retraités. Dans leur cas, la suppression de l’imposition de la valeur locative a une forte incidence sur le plan de leurs revenus.

Les perdants seraient plus probablement les propriétaires de biens immobiliers anciens nécessitant une rénovation. Les personnes qui, par exemple, achètent une vieille maison et investissent des montants importants dans sa rénovation ne pourraient plus déduire fiscalement une large part de ces frais. L’écart de prix entre constructions nouvelles et constructions anciennes se creuserait: les biens neufs deviendraient plus chers, tandis que les bâtiments anciens risqueraient de perdre de la valeur.

Les propriétaires de résidences secondaires devraient également faire partie des perdants de la °ùé´Ú´Ç°ù³¾±ð. On ne sait pas encore à combien pourrait s’élever un nouvel impôt réel au niveau cantonal. Les cantons de montagne seraient cependant incités à compenser non seulement les pertes liées à la disparition de la valeur locative sur les résidences secondaires, mais aussi à lutter contre les «lits froids».

Par ailleurs, le secteur de la construction pourrait compter parmi les perdants de la °ùé´Ú´Ç°ù³¾±ð fiscale parce que les incitations à l’entretien des biens immobiliers diminueraient, même si la demande pour des travaux de rénovation et d’entretien pourrait encore augmenter brusquement juste avant le changement de système. En raison de la déductibilité limitée des intérêts passifs, la demande de prêts hypothécaires aussi pourrait diminuer. Le secteur bancaire dans son ensemble pourrait d’ailleurs figurer parmi les perdants.

La suppression de l’imposition de la valeur locative entraînerait la disparition de recettes fiscales. Pour compenser au moins les pertes de recettes sur les résidences secondaires, le Conseil national et le Conseil des Etats ont convenu de créer une base de compétence pour prélever un impôt réel.

Les cantons ont ainsi la possibilité d’introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires. La décision de la Confédération concernant les impôts immobiliers cantonaux sur les résidences secondaires est toutefois soumise au référendum obligatoire, car elle implique une modification de la Constitution fédérale. Lors de ce vote, qui aura probablement lieu à l’automne 2025, la majorité du peuple ainsi que celle des cantons sera requise.

On peut toutefois se demander si la décision du Parlement obtiendra la majorité nécessaire lors du scrutin. Dans le passé, deux °ùé´Ú´Ç°ù³¾±ðs de la valeur locative ont déjà échoué en référendum. L’issue de la votation ne dépendra pas seulement des proportions de gagnants et de perdants parmi les propriétaires en cas de changement. Une majorité de la population ne possède pas de bien immobilier.

Les locataires baseront leur décision sur des critères différents de ceux des propriétaires. Par exemple, la nouvelle réglementation entraînerait des pertes fiscales pour la Confédération et les cantons. En outre, les mesures de modernisation et en faveur de la durabilité dans le secteur du bâtiment seraient retardées si les possibilités de déduction des frais d’entretien et de rénovation énergétique étaient supprimées au niveau fédéral.

La suppression de la valeur locative dépendra aussi de l’acceptation, par une majorité, du fait que les cantons puissent percevoir le nouvel impôt réel sur les résidences secondaires.

Un troisième rejet en votation n’est donc pas exclu.

Jusqu’au référendum, qui devrait avoir lieu à l’automne 2025, rien ne changera pour les propriétaires. En cas d’acceptation du projet, une entrée en vigueur est attendue au plus tôt en 2026, voire en 2027. Si le peuple rejette celui-là dans les urnes, la valeur locative sera maintenue et pourrait célébrer un siècle d’existence en 2034.

Pour le moment, les propriétaires n’ont d’autre choix que de faire valoir fiscalement leurs intérêts hypothécaires et autres coûts. Renseignez-vous donc précisément sur vos possibilités de déduction, qui peuvent varier d’un canton à l’autre.