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Um sich den Wunsch nach einem Eigenheim zu erfüllen, führt meist kein Weg an einer Hypothek vorbei. Ob diese gewährt wird, hängt vor allem von zwei entscheidenden Faktoren ab.

Einerseits sollten die zukünftigen Käuferinnen und Käufer genügend Eigenkapital – in der Regel mindestens 20 Prozent des Verkehrswertes des Wohneigentum-Kaufpreises – aufbringen können. Zusätzlich wird vor dem Erwerb sichergestellt, dass das Eigenheim mittels der sogenannten Tragbarkeit langfristig finanziert werden kann. Erst wenn beide Kriterien erfüllt sind, kommt eine Hypothek infrage, die zur Finanzierung der eigenen vier Wände genutzt werden kann.

Die Tragbarkeit einer Hypothek ist ein zentraler Faktor beim Immobilienkauf und wird von Banken individuell berechnet. Dabei werden die laufenden Kosten der Liegenschaft dem Einkommen gegenübergestellt. Relevant sind sowohl Ihr aktuelles Einkommen als auch die kalkulatorischen Zinsen, die geplante Amortisation der Hypothek und die Nebenkosten des Eigentums.

Aus diesen Faktoren ergibt sich der sogenannte Tragbarkeitsgrad, der in Prozent angegeben wird. Dabei gilt: Je geringer der Wert, desto besser die Tragbarkeit. Damit eine Hypothek vergeben wird, darf man den Tragbarkeitsgrad von 33 Prozent nicht überschreiten.

Wie Kreditinstitute die Tragbarkeit berechnen

¹ Amortisation der zweiten Hypothek innerhalb von 15 Jahren
² 1% des Verkehrswerts
³ Tragbar ist eine Belastung von höchstens 33%

Folgende Faktoren sind entscheidend für die Tragbarkeitsrechnung und richten sich nach der Höhe der benötigten Hypothek sowie dem Kaufpreis des Wohneigentums.

Wie Kreditinstitute die Tragbarkeit berechnen, hängt von der Strenge der gesetzten Massstäbe ab. So zählen einigen Banken Boni nicht vollständig oder gar nicht zum Einkommen. Einige beziehen auch einen Stellenwechsel oder -verlust bei dem zu erwartenden Einkommen mit ein. Möchten Paare gemeinsam eine Hypothek aufnehmen, gehen manche Banken gar davon aus, dass das Arbeitspensum und damit das Einkommen der Familie sich bei der Geburt eines Kindes ändern könnten. Auch laufende finanzielle Verpflichtungen wie Leasingverträge werden vom Einkommen abgezogen.

So sollten Sie im Gespräch mit der Bank realistisch planen, eventuelle Lebensveränderungen berücksichtigen und sämtliche Einkünfte offenlegen. Nur so gehen Sie sicher, dass die Tragbarkeit langfristig finanziell zu meistern sein wird.

Laut dem Schweizer Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) steigen die Immobilienpreise seit Jahren stark an. Mit den steigenden Preisen erhöhen sich auch die laufenden Kosten für eine Immobilie. Möchten Sie beispielsweise eine Immobilie für 1 Million Franken erwerben, benötigen Sie unter Berücksichtigung aller Variablen ein regelmässiges Einkommen von mindestens 180'000 Franken im Jahr, wenn Sie über 20 Prozent Eigenmittel verfügen.

Kann das Eigenkapital aufgestockt werden, sinkt das für die Tragbarkeit verlangte Einkommen. Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent der aufgebrachten Summe muss aus «hartem» Eigenkapital bestehen – also Kontoguthaben oder Gelder aus der Säule 3a. Der Rest kann auch aus dem Vorbezug von Pensionskassengeldern stammen.

Sind Ihre Ersparnisse zu gering oder möchten Sie die Vorsorgegelder nicht nutzen, kann auch ein Erbvorbezug oder Schenkung von den Eltern das Vermögen aufstocken. Wissen Sie darüber hinaus bereits sehr früh, dass Sie eine Immobilie erwerben möchten, sollten Sie umgehend mit den richtigen Sparmassnahmen beginnen.

Wie kann die Tragbarkeit im Alter gewährleistet werden?

Mit dem Erreichen des Pensionsalters sinkt auch das Einkommen – manchmal sogar drastisch. Umso wichtiger ist es, frühzeitig mit der Bank zu planen, wie Sie die Tragbarkeit weiterhin gewährleisten können. Bestenfalls haben Sie die Hypothek bereits abgezahlt oder durch die Säule 3a so vorgesorgt, dass die Einkommenslücke nach der Pensionierung dadurch gefüllt werden kann. Hierfür bedarf es jedoch einer langfristigen finanziellen Planung und Beratung.

Viele Rentnerinnen und Rentner denken mit der Pensionierung auch darüber nach, einen Teil der Pensionskassengelder für die Amortisierung der Hypothek zu verwenden. Bedenken Sie dabei aber immer, dass Ihnen dann weniger dauerhafte Einnahmen aus der Pensionskasse zur Verfügung stehen. Dies ist auch der Fall, wenn Sie einen Teil der Vorsorgegelder bereits zur Aufstockung des Eigenkapitals genutzt haben. Die hier entstandene Lücke lässt sich nur durch aktive Einkäufe in die 2. Säule auffüllen.

Die Tragbarkeit ist ein wichtiger Faktor zur Finanzierung des Eigenheims. Sie stellt sicher, dass Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum die laufenden Kosten auch langfristig bewältigen können. Ist dies gegeben, entsteht nicht nur für die Bank, die die Hypothek herausgibt, eine gewisse Sicherheit. Auch Sie als Eigentümerin oder Eigentümer wissen dann, dass Sie alle wichtigen finanziellen Faktoren in die Planung einbezogen haben. So verringern Sie das Risiko für finanzielle Engpässe nach dem Erwerb des Wohneigentums.