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La population helvétique croît: selon les prévisions de l’Office fédéral de la statistique, notre pays devrait compter plus de dix millions d’habitantes et d’habitants d’ici à 2045. Jusqu’en 2030, la croissance annuelle devrait se situer à 1%, puis ralentir. Cette croissance pousse les prix des biens immobiliers et les loyers à la hausse.

Ces 20 prochaines années, la croissance démographique ne devait plus être portée qu’à un tiers par les personnes âgées de 20 à 64 ans. Si l'immigration devait être plus faible que prévue, la contribution à la croissance pourrait rapidement tomber à zéro, car plus de personnes prennent leur retraite que de jeunes entrent dans la vie active. Les cantons de Berne, de Bâle-Campagne et d'Uri sont particulièrement touchés, même en cas de forte immigration. Cette situation freine également la demande de nouveaux espaces de travail, qui pourrait croître beaucoup plus lentement à l'avenir.

Changement du nombre d'abonnements de recherche pour les appartements à louer, 2024 par rapport à la moyenne de 2014 à 2024, en pourcentage.

Les personnes qui souhaitent tout de même déménager optent de plus en plus pour des résidences moins coûteuses situées en dehors des zones urbaines centrales. Les régions bien connectées en dehors des grands centres, notamment dans les cantons de Schaffhouse, Thurgovie, Argovie ou le Bas-Valais, sont actuellement particulièrement prisées. Ce déplacement se reflète également dans l'évolution des revenus locatifs: dans les agglomérations autour des grands centres que sont Zurich, Bâle et Lausanne, la croissance des revenus locatifs a récemment dépassé celle des centres-villes.

Dans les années à venir, la demande de surfaces de bureaux devrait augmenter modérément. La retraite des baby-boomers entraîne une diminution du nombre de personnes actives. Pour maintenir la croissance actuelle de l'emploi, l'immigration devrait être environ 30% supérieure au niveau des cinq dernières années d'ici à 2030.

Pour les trimestres à venir, ÃÛ¶¹ÊÓƵ s'attend à une croissance inférieure à la moyenne de l'emploi de bureau en Suisse. L'intérêt des investisseurs institutionnels devrait continuer à se concentrer sur les emplacements centraux ainsi que sur les bâtiments modernes et durables. Pour l'ensemble de 2025, une performance inférieure à la moyenne des portefeuilles immobiliers commerciaux se dessine.

Dans les régions de Berne, Genève et Lausanne, les nombreux projets de construction pourraient entraîner une augmentation des taux d'offre locaux. A Bâle, en revanche, la croissance devrait être freinée par une offre de nouvelles constructions limitée et une évolution stable des affaires dans le secteur pharmaceutique. Les clusters informatiques de Zurich et de Zoug devraient bénéficier de la tendance actuelle en matière d'IA et maintenir pour l'instant leur position en tant que marchés de bureaux relativement solides.

Depuis 2021, le secteur de la logistique croît continuellement, stimulé par le commerce en ligne, dont le volume de marché a fortement augmenté pendant la pandémie. La logistique acquiert de plus en plus d'importance stratégique pour les entreprises dans le commerce en ligne et multicanal, car des solutions efficaces nécessitent non seulement du stockage, mais aussi des tâches telles que la gestion des retours ou les étapes de montage.

Dans l'ensemble, la hausse des taux d'intérêt en 2022 et 2023 a entraîné une certaine correction des prix des surfaces logistiques et industrielles en Suisse, mais dans une moindre mesure que dans d'autres segments immobiliers. Avec le retour des faibles taux d'intérêt, la reprise des chaînes d'approvisionnement et une consommation stable, les perspectives pour les surfaces industrielles et logistiques en Suisse se sont améliorées. Le segment de la logistique promet notamment des rendements solides à long terme, mais il reste difficile d’y investir directement.

Le retour des taux d'intérêt bas ainsi que l’amélioration des perspectives de rendement sur le marché immobilier ont eu, l'année dernière, une influence positive sur le développement des fonds immobiliers suisses cotés en Bourse. Avec un rendement total de 17,6% – mesuré par l'indice SWIIT – l'année 2024 a été la quatrième meilleure des trois dernières décennies.

Cette tendance positive s'est poursuivie en janvier 2025. L'indice a atteint un nouveau record temporaire. En conséquence, la valeur des fonds immobiliers a considérablement augmenté: l’agio moyen, c'est-à-dire la majoration par rapport à la valeur nette d'inventaire, s'est parfois situé jusqu’à environ 35% cette année, soit environ un écart-type au-dessus de la moyenne à long terme de 22%.

Le niveau actuel de l'agio indique une possible surévaluation. En cas de taux d'intérêt positifs, on ne sait pas si ce niveau peut être maintenu à moyen terme. ÃÛ¶¹ÊÓƵ s'attend à un rendement des prix des fonds immobiliers dans la fourchette basse à un chiffre en 2025. Les investisseurs à court terme pourraient être déçus, tandis que les fonds immobiliers peuvent rester attractifs pour les investisseurs institutionnels à long terme.