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Die Schweizer Bevölkerung wächst: Laut Prognosen des Bundesamts für Statistik dürfte die Schweiz bis 2045 über zehn Millionen Menschen zählen. Dabei dürfte das jährliche Wachstum bis 2030 bei einem Prozent bleiben und sich danach abschwächen. Dieses Wachstum treibt die Eigenheim- und Mietpreise an.

Das Bevölkerungswachstum dürfte in den kommenden 20 Jahren nur noch zu etwa einem Drittel von den 20- bis 64-Jährigen getragen werden. Sollte die Zuwanderung schwächer ausfallen als erwartet, könnte der Wachstumsbeitrag hingegen rasch gegen null sinken, da mehr Menschen in Rente gehen, als junge ins Erwerbsleben nachrücken. Besonders betroffen davon sind die Kantone Bern, Basel-Landschaft und Uri – selbst bei hoher Zuwanderung. Das bremst auch den Bedarf an neuen Arbeitsflächen, der künftig deutlich langsamer wachsen könnte.

Veränderung der Anzahl Suchabos für Mietwohnungen, 2024 im Vergleich zum Durchschnitt 2014 bis 2024, in Prozenten.

Wer trotzdem umziehen will, entscheidet sich zunehmend für weniger kostenintensive Wohnanlagen ausserhalb der zentralen Stadtgebiete. Besonders im Fokus stehen aktuell gut angebundene Regionen abseits von grossen Zentren, etwa in den Kantonen Schaffhausen, Thurgau, Aargau oder im Unterwallis. Diese Verlagerung spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mieterträge wider: In den Agglomerationen rund um die Grosszentren Zürich, Basel und Lausanne lag das Mietertragswachstum zuletzt über jenem der Kernstädte.

In den kommenden Jahren dürfte die Nachfrage nach Büroflächen moderat steigen. So führt beispielsweise die Pensionierung der Babyboomer zu weniger Erwerbstätigen. Um das aktuelle Beschäftigungswachstum zu halten, müsste die Zuwanderung bis 2030 rund 30 Prozent über dem Niveau der letzten fünf Jahre liegen.

Für die bevorstehenden Quartale erwartetÌý ÃÛ¶¹ÊÓƵ ein unterdurchschnittliches Wachstum der Bürobeschäftigung in der Schweiz. Das Interesse derÌýinstitutionellen Anleger dürfte sich weiter auf zentrale Lagen sowie moderne und nachhaltige Gebäude konzentrieren. Für das Gesamtjahr 2025 zeichnet sich eine unterdurchschnittliche Wertentwicklung kommerzieller Immobilienportfolios ab.

In den Regionen Bern, Genf und Lausanne dürften die vielen Bauprojekte zu einem Anstieg der lokalen Angebotsquoten führen. In Basel hingegen wird der Zuwachs durch ein begrenztes Neubauangebot und eine stabile Geschäftsentwicklung im Pharmasektor voraussichtlich gebremst. Die IT-Cluster in Zürich und Zug dürften vom aktuellen KI-Trend profitieren und ihre Position als vergleichsweise starke Büromärkte vorerst behaupten.

Seit 2021 wächst die Logistikbranche stetig, angetrieben durch den Onlinehandel, dessen Marktvolumen während der Pandemie stark zunahm. Logistik gewinnt für Unternehmen im Online- und Multi-Channel-Handel zunehmend an strategischer Bedeutung, da effiziente Lösungen mehr als nur Lagerung erfordern, sondern auch Aufgaben wie Retourenabwicklung oder Montageschritte umfassen.

Insgesamt führten die in den Jahren 2022 und 2023 gestiegenen Zinsen zu einer gewissen Preiskorrektur bei Schweizer Logistik- und Industrieflächen, allerdings in geringerem Ausmass als in anderen Immobiliensegmenten. Durch die Rückkehr der tiefen Zinsen, die Erholung von Lieferketten und einen stabilen Konsum haben sich die Aussichten für Schweizer Industrie- und Logistikflächen verbessert. Dabei verspricht besonders das Logistiksegment langfristig solide Erträge, direkte Investitionen darin bleiben aber schwierig..

Das Comeback der Tiefzinsen sowie verbesserte Ertragsperspektiven am Immobilienmarkt haben im vergangenen Jahr die Entwicklung börsennotierter Schweizer Immobilienfonds positiv beeinflusst. Mit einer Gesamtrendite von 17,6 Prozent – gemessen am SWIIT-Index – war das Jahr 2024 das viertbeste der letzten drei Jahrzehnte.

Diese positive Tendenz setzte sich auch im Januar 2025 fort. Der Index erreichte zwischenzeitlich ein neues Rekordhoch. Infolgedessen stiegen die Bewertungen der Immobilienfonds deutlich an: Das durchschnittliche Agio, der Aufpreis gegenüber dem Nettoinventarwert, lag im bisherigen Jahresverlauf zeitweise bei etwa 35 Prozent und damit rund eine Standardabweichung über dem langjährigen Mittelwert von 22 Prozent.

Das aktuelle Agio-Niveau deutet auf eine mögliche Ãœberbewertung hin. Bei positiven Zinsen bleibt unklar, ob dieses Niveau mittelfristig gehalten werden kann. Die ÃÛ¶¹ÊÓƵ erwartet eine Preisrendite der Immobilienfonds 2025 im niedrigen einstelligen Bereich. Kurzfristig orientierte Investoren könnten enttäuscht werden, während Immobilienfonds für langfristige institutionelle Anleger weiterhin attraktiv sein können.