Real Estate Focus
2025
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Chapitres surlignés
Avenir – L’immigration, un vecteur de croissance
La croissance démographique est déterminante pour l’appréciation de l’immobilier résidentiel. Le recul de l’immigration couplé au vieillissement de la population induira probablement un ralentissement progressif de la croissance démographique en Suisse jusqu’en 2045. À long terme, cela devrait atténuer la pénurie qui touche actuellement le marché résidentiel.
Vieillissement de la population – Le marché perd de sa dynamique
Le marché immobilier suisse sera marqué par le vieillissement croissant au cours des prochaines décennies. Les régions à faible croissance démographique risquent d’être confrontées à une hausse des taux de vacance conjuguée à un recul des prix des logements en propriété.
Pénurie de logements – Les locataires en quête de compromis
La forte croissance démographique des dernières années contribue à la pénurie de logements actuelle. Par conséquent, la taille des ménages augmente et les régions peu onéreuses connaissent une demande accrue. L’écart entre les loyers existants et proposés conduit à une sous-occupation des logements, ce qui renforce encore la pénurie.
Logement en propriété – La capacité financière est un obstacle
Grâce à des coûts de financement en recul, la demande de logements en propriété connaît une nette progression, entraînant une reprise des prix. Mais la problématique de la capacité financière rend l’acquisition d’un logement difficile pour de plus en plus de ménages, a fortiori dans les agglomérations des grandes villes.
Logements locatifs – Des investisseurs confiants
Avec le retour des taux bas, la classe d’actifs des immeubles résidentiels a bénéficié d’un regain d’attractivité. Certes, la demande de logements locatifs a dépassé son record absolu, mais elle devrait aussi permettre une bonne croissance des revenus locatifs à moyen terme et donc encore favoriser l’appréciation des biens.
Bureaux – Priorité aux bons emplacements
L’optimisation continue des superficies a conduit à une offre de surfaces de bureaux excédentaire. La part du télétravail devrait encore progresser à moyen terme. Dans l’immédiat, Zurich et Zoug continueront de creuser leur avance sur les autres grands marchés de bureaux.
Vente – Pas de répit
La mutation structurelle du commerce de détail se poursuit. Alors que le segment alimentaire est à peine affecté par le commerce en ligne, les fermetures de magasins se poursuivent inexorablement dans le secteur non alimentaire.
Logistique et industrie – Beaucoup de défis et d’opportunités
Dans un contexte difficile, l’immobilier industriel et logistique suisse a montré sa résistance dernièrement. En particulier, le segment logistique devrait dégager des rendements solides à long terme, mais il reste peu accessible comme placement direct.
Fonds immobiliers – Les agios mis à l’épreuve
Après une forte performance en 2024, les fonds immobiliers suisses jouissent encore d’une valorisation élevée en comparaison historique. Une part importante des agios ne s’explique que par l’anticipation d’une baisse des taux. Si cette attente se dissipe, une correction des cours est à prévoir.
Global – Retour des investisseurs
Il devrait y avoir un regain d’intérêt pour les placements dans l’immobilier commercial mondial en 2025. L’inflation est pratiquement revenue à la normale, ce qui entraîne une baisse des taux d’intérêt et des coûts de financement.
Situation actuelle – Ce n’est pas la destination mais la route qui compte
Le taux de remplacement du chauffage résidentiel est encore trop bas pour que les objectifs de durabilité soient atteints d’ici 2050. L’interdiction des systèmes de chauffage fossile devrait faciliter la transition vers la neutralité carbone des bâtiments résidentiels. Les cantons qui disposent déjà de réglementations correspondantes devraient progresser beaucoup plus vite.
Rentabilité – Des incitations lacunaires
S’il est vrai que les incitations financières en faveur des assainissements énergétiques sont significatives, elles ne garantissent pas un rendement attrayant pour autant. Cette obligation d’assainissement croissante a parfois un impact négatif sur les valeurs immobilières. Le développement du chauffage à distance est essentiel pour atteindre les objectifs climatiques dans le secteur des bâtiments.
Avenir – Un sprint final coûteux
La Suisse a nettement réduit les émissions de CO₂ du secteur des bâtiments, mais elle ne brille pas dans le classement international. Le pays orientera ses efforts vers la réduction et la compensation des émissions grises dues aux nouvelles constructions et aux assainissements.
Disclaimer
Real Estate Focus 2025
Chief Investment Office GWMÂ |Â Investment Research
Ce rapport a Ă©tĂ© prĂ©parĂ© par Ă۶ąĘÓƵ AG, Ă۶ąĘÓƵ Switzerland AG.
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