ÃÛ¶¹ÊÓƵ

Malgré des eaux internationales agitées, l’économie suisse a fait preuve d’une remarquable résilience en 2024, avec une croissance de 0,9% en données corrigées de l’impact des événements sportifs. Dans ce contexte, la faiblesse du commerce extérieur a pu être compensée par une croissance supérieure à la moyenne de la consommation privée et donc par une forte demande intérieure. Cependant, le marché du travail s’est refroidi à partir d’un niveau élevé au cours de l’année 2024. Après la forte croissance de l’emploi en 2023, la croissance s’est ralentie en 2024, avec une augmentation de 40 800 ETP, et est restée inférieure à la moyenne des dix dernières années. Le taux de chômage a également augmenté, passant de 2,5% en janvier 2024 à 2,9% en janvier 2025

Après une légère embellie en début d’année, les droits de douane élevés communiqués par le gouvernement américain le 2 avril et les annonces en montagnes russes qui ont suivi ont rapidement refroidi le climat économique. Directement, les nouveaux droits de douane américains ne devraient avoir à court terme qu’un impact limité sur l’économie suisse, en particulier si les produits pharmaceutiques, qui représentent la majorité des exportations vers les Etats-Unis, restent en dehors du champ d’application des droits de douane. L’incertitude qui empêche les entreprises d’investir devrait peser plus lourd que les droits de douane eux-mêmes. Ainsi, la conjoncture mondiale, et en particulier la croissance dans la zone euro, devrait être plus faible, ce qui freinera également la croissance en Suisse. Par rapport à la prévision de croissance de 1,5%, corrigée des événements sportifs, faite en début d’année, nous ne prévoyons plus qu’une croissance de 1,0% pour 2025.

En moyenne annuelle, l’inflation était de 1,1% en 2024 et d’environ 0,4% au premier trimestre 2025. En avril, elle est tombée à 0 %. Le 20 mars 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé une nouvelle fois son taux directeur de 25 points de base, à 0,25%, en raison des risques supplémentaires de baisse de l’inflation. Dans le scénario de base, on s’attendait jusqu’à présent à ce que le taux directeur soit maintenu à ce niveau. La probabilité d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt par la BNS a nettement augmenté avec l’annonce des droits de douane. En cas de fort ralentissement de l’économie européenne, la Banque centrale européenne pourrait en outre abaisser son taux directeur plus fortement que prévu jusqu’à présent, ce qui pourrait entraîner une nouvelle appréciation du franc suisse. Cela augmenterait à son tour considérablement le risque que le taux d’inflation devienne négatif en Suisse et justifierait ainsi de nouveaux assouplissements monétaires de la part de la BNS sous forme de baisses de taux.

Alors que l’attractivité des placements immobiliers suisses avait nettement diminué en 2022 et 2023 en raison de la hausse rapide des taux d’intérêt, les signes avant-coureurs se sont à nouveau considérablement améliorés en 2024. La remontée de la prime de risque sur les placements immobiliers y a contribué de manière déterminante. Après un creux de 15 points de base au 4e trimestre 2022, celle-ci est remontée à 180 points de base au 4e trimestre 2024. La reprise se compose de deux points : d’une part, les rendements nets initiaux de l’immobilier ont augmenté en moyenne d’environ 60 points de base entre mi-2022 et début 2024. D’autre part, la baisse du rendement des obligations de la Confédération de 1,65% fin décembre 2022 à 0,32% fin 2024 a profité à la prime de risque de l’immobilier. Après que le rendement des obligations fédérales a de nouveau nettement augmenté début 2025, l’annonce des droits de douane a entraîné une nouvelle baisse, de sorte que la prime de risque se situe actuellement à environ 175 points de base.

L’attractivité apparaît clairement si l’on compare les transactions sur le marché des capitaux de l’année dernière avec celles des deux années précédentes. Après la faible dynamique des années 2022 et 2023, les volumes ont nettement augmenté en 2024 et ont à nouveau dépassé la barre des 4 milliards de CHF. Jusqu’à présent, rien n’indique non plus un renversement de tendance en 2025 – au contraire, les transactions sur le marché des capitaux se dirigent vers un nouveau record.

Le marché suisse du logement locatif reste marqué par une croissance de la demande supérieure à l’augmentation de l’offre. Si l’immigration nette a légèrement diminué en 2024 par rapport à l’année record de 2023, elle a atteint 83 400, soit la troisième valeur la plus élevée de ces 25 dernières années, après 2008 et 2023. La population permanente de la Suisse a donc augmenté d’environ 375 000 personnes au cours des cinq dernières années. Au cours des trois premiers mois de l’année, l’immigration nette est également restée à peu près au même niveau que l’année précédente, avec 20 800 personnes.

Malgré la forte augmentation de la demande, l’activité de construction reste toujours modérée, même si une légère amélioration a été observée en 2024. Outre la baisse des taux d’intérêt et l’amélioration de la situation de financement qui en résulte, un certain apaisement des prix de la construction joue un rôle de soutien. Après une nette augmentation entre 2020 et 2022, due à des problèmes de chaîne d’approvisionnement et à la hausse des prix de l’énergie, on observe à nouveau une pause depuis début 2023. Celle-ci a probablement favorisé la tendance à la hausse visible depuis le début de l’année 2023 en ce qui concerne les demandes de permis de construire. Depuis le creux de 44 000 demandes de permis de construire fin 2022, le total annuel est passé à 49 000 au premier trimestre 2025, selon des chiffres provisoires. Le nombre d’autorisations est également reparti à la hausse par rapport au creux de 2023, mais reste faible par rapport à la moyenne à long terme. Le fait que l’écart entre le nombre de demandes et de permis de construire ne cesse de se creuser est sans doute un indice supplémentaire de la durée et de la complexité croissantes des processus d’autorisation. L’activité de construction, et donc l’achèvement de logements supplémentaires, devrait donc rester modérée pendant un certain temps encore.

Le résultat de la forte demande et de la faible expansion de l’offre reste une dynamique de prix toujours forte. Selon les chiffres de Wüest Partner, les loyers proposés en moyenne suisse ont augmenté de 4,7% en 2024, ce qui représente un record depuis 25 ans. Cette situation a également été favorisée par les deux hausses du taux de référence en 2023, qui se sont répercutées sur les loyers existants en 2024. En 2024, le taux de référence, et donc les loyers existants, sont restés constants. En raison de la forte proportion d’hypothèques à taux fixe, la baisse des taux hypothécaires ne s’est répercutée qu’avec un certain retard au cours de l’année 2024. Cependant, le taux de référence publié le 3 mars 2025 a de nouveau baissé, passant de 1,75% à 1,5%. Ainsi, les loyers, qui se situaient au niveau du taux de référence de 1,75%, devraient à nouveau baisser à l’été 2025. En revanche, les loyers proposés continuent d’augmenter au 1er trimestre, même si la hausse de +2,3% en glissement annuel est un peu plus faible qu’en 2024.

Le ralentissement conjoncturel a certes quelque peu freiné la croissance de l’emploi sur le marché suisse du travail, mais avec une augmentation d’environ 40 800 équivalents plein temps en 2024, la dynamique reste positive, ce qui se traduit par une croissance continue des besoins en surfaces de bureaux. En outre, l’incertitude liée à l’établissement de la tendance au travail à domicile en raison de la pandémie diminue quelque peu. Selon JLL, 27% des entreprises suisses s’attendent actuellement à une réduction de leurs besoins en surface au cours des deux prochaines années. Toutefois, à moyen et long terme, la croissance de l’emploi ainsi que la numérisation et la tertiarisation croissantes de l’économie devraient contrecarrer cette tendance. En outre, selon le baromètre des surfaces de bureaux de Wüest Partner, on ne s’attend plus à une nouvelle augmentation du temps de travail passé en télétravail. Au contraire, on a récemment vu se multiplier au niveau international ce que l’on appelle les « return-to-office mandates » de grandes entreprises. Les exigences accrues en matière de qualité et de situation devraient toutefois persister. Il en résulte une certaine polarisation en faveur des immeubles très bien situés, centraux et de qualité. Les concepts flexibles restent en outre très demandés. La durabilité joue un rôle de plus en plus important lors de la location, en particulier pour les grandes entreprises. Cela se traduit d’une part par l’évolution différente des taux d’offre dans les centres par rapport aux agglomérations, mais aussi par l’évolution différente des loyers moyens proposés et des loyers « prime ».

Les surfaces de vente sont confrontées à des défis similaires à ceux des bureaux. Les achats en ligne représentent un grand défi structurel pour le commerce stationnaire, mais le climat de consommation déprimé est également synonyme de vents contraires pour le commerce de détail. Cependant, depuis que le moral des consommateurs, qui était très bas, s’est quelque peu amélioré et que les salaires réels ont également connu une hausse grâce à la diminution des pressions inflationnistes, les chiffres d’affaires du commerce de détail se sont également quelque peu redressés l’année dernière. Après une baisse des ventes en 2022 et 2023, une hausse de 1,4% en termes réels a été observée en 2024. En conséquence, les loyers des surfaces de vente enregistrent désormais eux aussi une reprise. Comme le segment alimentaire en particulier a connu une évolution positive, les immeubles avec des ancrages alimentaires en profitent de manière plus que proportionnelle.

Le segment de la logistique a le vent en poupe depuis des années à l’échelle mondiale et suscite de plus en plus d’intérêt en Suisse également. Toutefois, en raison de la part importante d’usage propre, il s’agit toujours d’un marché de niche. La demande de surfaces devrait toutefois continuer à croître à l’avenir. Alors que le segment des surfaces de vente subit des vents contraires en raison de la croissance du commerce en ligne, cette tendance est favorable au segment de la logistique. Outre la croissance continue du commerce en ligne, le protectionnisme croissant devrait soutenir le segment industriel et logistique national. Avec l’examen des intérêts de sécurité nationale, davantage de sites de production sont à nouveau basés en Suisse. Les entreprises passent en outre de plus en plus du « just in time » au « just in case » afin d’augmenter la résilience des chaînes d’approvisionnement.

L’hôtellerie suisse a échappé à la morosité du climat de consommation en Suisse et à l’étranger et, malgré la force du franc, a enregistré en 2024 une nouvelle année record en termes de nuitées, avec 42,6 millions de nuitées. Au cours des trois premiers mois de l’année 2025, le résultat de l’année précédente a déjà été légèrement dépassé. La reprise qui se poursuit depuis le début de la pandémie est largement étayée. Contrairement à de nombreuses craintes, l’hôtellerie dans les centres se développe de manière très positive et enregistre de nouveaux records. Pour 2025, on prévoit une nouvelle croissance des nuitées. L’hôtellerie urbaine devrait continuer à profiter des grands événements tels que l’ESC à Bâle ou le championnat d’Europe de football féminin. Parallèlement, la forte incertitude géopolitique et ses répercussions potentielles sur l’économie mondiale ainsi que l’évolution des taux de change entraînent des risques croissants pour l’hôtellerie suisse.

Au niveau mondial, les marchés immobiliers ont subi des corrections de valeur importantes durant le cycle de hausse des taux d’intérêt. En Suisse, les corrections sont restées relativement modérées en 2023. En 2024, une évolution positive de la valeur a déjà été enregistrée sur l’ensemble du marché, soutenue en particulier par le marché du logement, qui a un poids important dans l’indice suisse et qui a de nouveau enregistré une variation de valeur nettement positive avec 1,8%, alors que les bureaux et les surfaces de vente n’ont connu qu’une légère revalorisation avec respectivement 0,2% et 0,6 %.

Les baisses de taux d’intérêt ont à nouveau considérablement augmenté la demande de biens immobiliers. C’est pourquoi nous prévoyons également une augmentation de valeur d’environ 1,6% en 2025 en raison des perspectives de croissance des loyers toujours positives dans le segment résidentiel. Dans le segment commercial, nous prévoyons toujours une évolution de la valeur un peu plus modérée, notamment en raison de la menace d’un ralentissement conjoncturel.