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Trotz des global unruhigen Fahrwassers hat sich die Schweizer Wirtschaft 2024 bemerkenswert widerstandsfähig präsentiert und ist sporteventbereinigt um 0,9% gewachsen. Dabei konnte der schwache Aussenhandel durch ein überdurchschnittliches Wachstum des privaten Konsums und damit einer starken Binnennachfrage kompensiert werden. Der Arbeitsmarkt hat sich jedoch im Laufe des Jahres 2024 von einem hohen Niveau abgekühlt. Nach dem starken Beschäftigungswachstum im Jahr 2023 ist das Wachstum 2024 mit einem Plus von 40 800 VZAE abgeflacht und unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre zurückgeblieben. Auch die Arbeitslosenquote ist von 2,5% im Januar 2024 auf 2,9% im Januar 2025 gestiegen.

Nachdem die Stimmung Anfang des Jahres leicht aufgehellt hat, haben die hohen Zölle der US-Regierung, die am 2. April kommuniziert wurden, und die folgende Achterbahnfahrt der Ankündigungen die Wirtschaftsstimmung schnell gedämpft. Direkt dürften die neuen US-Zölle in der kurzen Frist nur begrenzte Auswirkungen auf die Schweizer Wirtschaft haben, insbesondere wenn Pharmaprodukte, die den Grossteil der Exporte in die USA ausmachen, bei den Zöllen aussen vor bleiben. Schwerer als die Zölle direkt dürfte die Unsicherheit wiegen, die Unternehmen von Investitionen abhält. So dürfte die globale Konjunktur und insbesondere das Wachstum in der Eurozone schwächer ausfallen und damit auch das Wachstum in der Schweiz dämpfen. Im Vergleich zur um sporteventbereinigten Prognose von 1,5% Wachstum Anfang des Jahres rechnen wir nun nur noch mit einem Wachstum von 1,0% für 2025.

Im Jahresdurchschnitt 2024 lag die Inflation bei 1,1%, im 1. Quartal 2025 noch bei etwa 0,4%. Im April ist sie auf 0% gefallen. Mit Hinweis auf weitere Abwärtsrisiken bei der Inflation hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 20. März 2025 den Leitzins ein weiteres Mal um 25 Basispunkte auf nun 0,25% gesenkt. Im Basisszenario wurde bisher damit gerechnet, dass der Leitzins auf diesem Niveau belassen wird. Die Chancen auf weitere Zinssenkungen der SNB sind mit den Zollankündigungen deutlich gestiegen. Bei einer starken Eintrübung der europäischen Wirtschaft könnte die Europäische Zentralbank ihren Leitzins stärker senken, als dies bisher erwartet wurde, was zu einer weiteren Aufwertung des Schweizer Frankens führen könnte. Dies wiederum würde das Risiko, dass die Inflationsrate in der Schweiz negativ wird, deutlich erhöhen und damit weitere geldpolitische Lockerungen durch die SNB in Form von Zinssenkungen rechtfertigen.

Nachdem die Attraktivität Schweizer Immobilienanlagen 2022 und 2023 durch den raschen Zinsanstieg deutlich abgenommen hat, haben sich die Vorzeichen 2024 wieder erheblich gebessert. Massgeblich beigetragen hat der Wiederanstieg der Risikoprämie auf Immobilienanlagen. Nach dem Tiefpunkt von 15 Basispunkten im 4. Quartal 2022 ist diese im 4. Quartal 2024 wieder auf 180 Basispunkte angestiegen. Die Erholung setzt sich aus zwei Punkten zusammen: Einerseits sind die Nettoanfangsrenditen von Immobilien zwischen Mitte 2022 und Anfang 2024 im Durchschnitt um rund 60 Basispunkte gestiegen. Andererseits kam der Rückgang der Rendite auf Bundesobligationen von 1,65 % Ende Dezember 2022 auf 0,32 % Ende 2024 der Risikoprämie von Immobilien zugute. Nachdem die Rendite auf Bundesobligationen Anfang 2025 wieder deutlich gestiegen ist, hat die Ankündigung der Zölle zu einem erneuten Rückgang geführt, sodass die Risikoprämie aktuell bei etwa 175 Basispunkten liegt.

Deutlich wird die Attraktivität bei einem Vergleich der letztjährigen Kapitalmarkttransaktionen mit denen der zwei vorangegangenen Jahre. Nach der geringen Dynamik in den Jahren 2022 und 2023 sind die Volumen 2024 deutlich angestiegen und haben die 4-Milliarden-CHF-Grenze wieder überschritten. Auch im bisherigen Jahresverlauf 2025 deutet nichts auf eine Trendwende hin – im Gegenteil, die Kapitalmarkttransaktionen steuern auf einen neuen Rekordwert zu.

Das Bild am Schweizer Mietwohnungsmarkt bleibt von einem Nachfragewachstum geprägt, das die Angebotsausweitung übertrifft. Die Nettozuwanderung war 2024 zwar im Vergleich zum Rekordjahr 2023 leicht rückläufig, erreichte mit 83 400 nach 2008 und 2023 aber den dritthöchsten Wert in den vergangenen 25 Jahren. Damit ist die ständige Bevölkerung der Schweiz in den vergangenen fünf Jahren um rund 375 000 Personen gewachsen. Auch in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres bleibt die Nettozuwanderung mit 20 800 etwa auf Vorjahresniveau.

Trotz des starken Nachfrageanstiegs bleibt die Bautätigkeit nach wie vor gedämpft, auch wenn im Jahr 2024 eine leichte Besserung beobachtet werden konnte. Stützend wirkt neben den Zinssenkungen und der resultierenden verbesserten Finanzierungssituation eine gewisse Beruhigung bei den Baupreisen. Nach dem deutlichen Anstieg zwischen 2020 und 2022, bedingt durch Lieferkettenprobleme und gestiegene Energiepreise, ist hier seit Anfang 2023 wieder eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Diese dürfte die seit Anfang 2023 sichtbare Aufwärtsbewegung bei den Baugesuchen, d.h. bei den Anträgen auf eine Baugenehmigung, begünstigt haben. Von 44 000 Baugesuchen im Tiefpunkt Ende 2022 ist die Jahressumme gemäss vorläufiger Zahlen im 1. Quartal 2025 auf 49 000 gestiegen. Auch die Anzahl der Bewilligungen ist gegenüber dem Tiefpunkt 2023 wieder gestiegen, bleibt im Vergleich zum langjährigen Mittelwert aber nach wie vor niedrig. Dass die Schere zwischen der Anzahl Baugesuche und Baubewilligungen immer weiter aufgeht, dürfte ein weiterer Hinweis auf die zunehmende Dauer und Komplexität der Bewilligungsprozesse sein. Damit dürften die Bautätigkeit und somit die Fertigstellung zusätzlichen Wohnraums noch eine Weile gedämpft bleiben.

Das Resultat der hohen Nachfrage bei geringer Angebotsausweitung bleibt eine anhaltend starke Preisdynamik. Gemäss Zahlen von Wüest Partner sind die Angebotsmieten im Schweizer Durchschnitt 2024 um 4,7% gestiegen, was einem Rekordwert in den vergangenen 25 Jahren entspricht. Begünstigt wurde dies auch durch die zwei Referenzzinssatzanhebungen 2023, die sich 2024 in den Bestandsmieten gezeigt haben. 2024 blieb der Referenzzinssatz, und damit die Bestandsmieten, konstant. Durch den hohen Anteil von Festhypotheken hat sich der Rückgang der Hypothekarzinsen im Laufe von 2024 erst mit einer gewissen Verzögerung ausgewirkt. Jedoch ist der am 3. März 2025 veröffentlichte Referenzzinssatz wieder von 1,75% auf 1,5% gesunken. Somit dürften die Mieten, die auf dem Referenzzinssatz von 1,75% lagen, im Sommer 2025 wieder sinken. Die Angebotsmieten dagegen steigen auch im 1. Quartal weiter, auch wenn der Anstieg mit +2,3% im Vorjahresvergleich etwas schwächer ausfällt als 2024.

Die konjunkturelle Abschwächung hat das Beschäftigungswachstum am Schweizer Arbeitsmarkt zwar etwas gedämpft, mit einem Plus von rund 40 800 Vollzeitäquivalenten im Jahr 2024 bleibt die Dynamik jedoch positiv, was in weiterem Wachstum des Büroflächenbedarfs resultiert. Dazu nimmt die Unsicherheit, die durch die pandemiebedingte Etablierung des Home-Office-Trends entstanden ist, etwas ab. Gemäss JLL gehen aktuell 27% der Schweizer Unternehmen von einer Reduktion ihres Flächenbedarfs in den kommenden zwei Jahren aus. Mittel- bis langfristig dürften jedoch das Beschäftigungswachstum und die zunehmende Digitalisierung und Tertiarisierung der Wirtschaft dem Trend entgegenwirken. Zudem wird gemäss dem Wüest Partner Büroflächenbarometer kein weiterer Anstieg der im Homeoffice verbrachten Arbeitszeit mehr erwartet. Im Gegenteil, zuletzt sind international vermehrt sogenannte «Return-to-Office-Mandates» grosser Unternehmen bekannt geworden. Die gestiegenen Ansprüche an Qualität und Lage dürften jedoch bleiben. Daraus resultiert eine gewisse Polarisierung zugunsten sehr gut gelegener, zentraler, hochwertiger Liegenschaften. Flexible Konzepte bleiben zudem gefragt. Nachhaltigkeit spielt bei der Anmietung, insbesondere bei grösseren Firmen, eine zunehmend wichtige Rolle. Dies zeigt sich einerseits in der unterschiedlichen Entwicklung der Angebotsquoten in den Zentren im Vergleich zu den Agglomerationen, aber auch in der unterschiedlichen Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten und der Primemieten.

Verkaufsflächen sehen sich ähnlichen Herausforderungen gegenüber wie Büros. Onlineshopping stellt für den stationären Handel eine grosse strukturelle Herausforderung dar, aber auch die gedrückte Konsumentenstimmung bedeutet Gegenwind für den Einzelhandel. Seit die Konsumentenstimmung von sehr niedrigen Niveaus jedoch etwas gestiegen ist und die Reallöhne dank nachlassendem Inflationsdruck ebenfalls Auftrieb erhalten haben, haben sich im letzten Jahr auch die Detailhandelsumsätze wieder etwas erholt. Nachdem die Umsätze in den Jahren 2022 und 2023 rückläufig waren, wurde 2024 real ein Anstieg von 1,4% beobachtet. In der Folge verzeichnen nun auch die Mieten für Verkaufsflächen eine Erholung. Da sich insbesondere das Lebensmittelsegment positiv entwickelte, profitieren Liegenschaften mit Lebensmittelanker überproportional.

Das Logistiksegment befindet sich global seit Jahren im Aufwind und findet auch in der Schweiz zunehmend an Beachtung. Aufgrund des hohen Anteils an Eigennutzung handelt es sich jedoch nach wie vor um einen Nischenmarkt. Die Flächennachfrage dürfte jedoch künftig weiter wachsen. Während das Verkaufsflächensegment durch das Wachstum des Onlinehandels Gegenwind bekommen hat, bedeutet der Trend für das Logistiksegment anhaltenden Rückenwind. Neben dem weiterwachsenden Onlinehandel dürfte der zunehmende Protektionismus das inländische Industrie- und Logistiksegment stützen. Mit der Ãœ²ú±ð°ùprüfung nationaler Sicherheitsinteressen wird mehr Fertigung wieder lokal angesiedelt. Firmen wechseln zudem vermehrt von Just-in-Time zu Just-in-Case, um die Resilienz der Lieferketten zu erhöhen.

Die Schweizer Hotellerie hat sich der trüben Konsumentenstimmung in der Schweiz und im Ausland entzogen und trotz der Frankenstärke 2024 mit 42,6 Millionen ein weiteres Rekordjahr bei den Logiernächten verzeichnet. In den ersten drei Monaten des Jahres 2025 konnte das Vorjahresergebnis bereits wieder knapp übertroffen werden. Die anhaltende Erholung seit dem Pandemieeinbruch ist breit aufgestellt. Entgegen vieler Befürchtungen entwickelt sich die Hotellerie in den Zentren sehr positiv und verzeichnet neue Höchststände. Für 2025 wird ein weiteres Wachstum der Logiernächte prognostiziert. Von Grossveranstaltungen wie dem ESC in Basel oder der Fussball EM der Frauen dürfte vor allem die Stadthotellerie weiter profitieren. Gleichzeitig führen die hohe geopolitische Unsicherheit und deren potenzielle Auswirkungen auf die Weltwirtschaft sowie die Wechselkursentwicklung zu zunehmenden Risiken für die Schweizer Hotellerie.

Global mussten die Immobilienmärkte im Zinserhöhungszyklus deutliche Wertkorrekturen hinnehmen. In der Schweiz blieben die Korrekturen 2023 verhältnismässig moderat. 2024 wurde über den Gesamtmarkt bereits wieder eine positive Wertentwicklung verzeichnet, gestützt besonders durch den Wohnungsmarkt, der im Schweizer Index ein hohes Gewicht hat und mit 1,8% wieder eine deutlich positive Wertänderung verzeichnete, während Büros mit 0,2% und Verkaufsflächen mit 0,6% nur leicht aufwerteten.

Die erfolgten Zinssenkungen haben die Nachfrage nach Immobilien wieder deutlich erhöht. Daher erwarten wir auch 2025 aufgrund der anhaltend positiven Mietwachstumsperspektiven im Wohnsegment eine Wertsteigerung von etwa 1,6%. Im kommerziellen Segment sehen wir, insbesondere mit Blick auf eine drohende konjunkturelle Abschwächung, nach wie vor eine etwas verhaltenere Wertentwicklung.