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Selten sind sich zwei Experten so einig wie Nicki Weber und Thomas Veraguth bei der Frage, ob man schon jetzt wieder in ausländische Immobilien investieren («Unbedingt!») oder doch besser noch etwas warten sollte («Auf keinen Fall!»).

Zumal die Einstimmigkeit aus berufenem Mund kommt: Nicki Weber ist Leiter Distribution Real Assets EMEA von ÃÛ¶¹ÊÓƵ Unified Global Alternatives und prognostiziert: «2025 wird das Jahr für ausländische Immobilien!» Thomas Veraguth wiederum ist beim ÃÛ¶¹ÊÓƵ-CIO zuständig für den Bereich Swiss & Global Real Estate Strategy und überzeugt, für einen Wiedereinstieg oder eine Verstärkung des Exposures sei «der richtige Zeitpunkt genau jetzt»: Der Markt habe seinen Boden gefunden, die Preise steigen und das Transaktionsvolumen entspreche wieder dem langjährigenÌýDurchschnitt.
Das wirft Fragen auf wie:

• Woher der plötzliche Optimismus – schliesslich haben Immobilien weltweit 2022/2023 rund ein Viertel ihres Wertes eingebüsst?
• Wie konnte Betongold in so kurzer Zeit so viel von seinem Glanz verlieren?
• Und: Wo und wie soll man in welche Immobilien investieren?

Antworten auf diese und weitere Fragen liefert der Artikel.

Unter Volkswirtschaftlern kursiert ein Bonmot: Der Unterschied zwischen sehr oft und immer lasse sich prima anhand der Markteingriffe durch die Zentralbanken aufzeigen: Sie sind sehr oft von Erfolg gekrönt – und immer von unbeabsichtigten Nebeneffekten begleitet.

Die Entwicklung der Immobilienmärkte in den letzten zehn Jahren bestätigt die Richtigkeit dieser These:

• Zwischen 2015 und 2020 lässt sich aufgrund der historisch tiefen Zinsen mit Anleihen kaum noch eine akzeptable Rendite erzielen – sehr wohl aber mit Immobilien. Die Immobilienmärkte boomen, das Volumen wächst stetig, und auch der lockdownbedingte Einbruch im Jahr 2020 wird 2021 mit einem Transaktionsrekord von über 1,2 Billionen USD mehr als wettgemacht.
• Doch das günstige Geld und die staatlichen Corona-Impulsprogramme heizen auch die Inflation an. Als diese im Sommer 2022 ausser Kontrolle zu geraten droht, sehen die Zentralbanken keine andere Möglichkeit, als die Leitzinsen anzuheben (was sich im Nachhinein als zielführend erweist).
• Der unbeabsichtigte Nebeneffekt: Durch die gestiegenen Zinsen lässt sich ab Sommer 2022 auch mit Anleihen wieder eine positive Rendite erzielen. Die Renditedifferenz zwischen Anleihen und Immobilien beginnt zu schrumpfen; bald schon ist der Risikozuschlag so gering, dass sich Anlagen in Immobilien nicht mehr rechtfertigen lassen.
• Der Kollateralschaden ist beträchtlich: Das Transaktionsvolumen der Immobilienmärkte bricht ein – im 2. Halbjahr 2022 um 201 Milliarden USD und im Folgejahr um weitere 471 Milliarden USD; zwischen Sommer 2022 und Ende 2023 halbiert sich so das Marktvolumen gegenüber 2021 um mehr als die Hälfte, die weltweiten Immobilienanlagen verlieren im Schnitt rund ein Viertel ihres Wertes.
• 2024 beginnt sich das Blatt zu wenden: Die Zentralbanken haben die Inflation so weit gebremst, dass sie ihre Leitzinsen wieder senken können. Zwar lässt sich mit Anleihen nach wie vor eine positive Rendite erzielen; die schrumpfende Renditedifferenz macht aber Anlagen in Immobilien wieder attraktiv.
• Die weltweiten Immobilienmärkte finden im 2. Halbjahr 2024 ihren Boden, das Transaktionsvolumen liegt per Ende des Jahres wieder im Bereich des langjährigen Durchschnitts von rund 780 Milliarden USD.
  

Für Nicki Weber war die Korrektur der Immobilienmärkte zinsgetrieben, hatte also nichts mit den Immobilienanlagen zu tun. Auch für Thomas Veraguth haben nicht die Finanzmärkte die Korrektur ausgelöst, sondern die Zinspolitik der Zentralbanken.

Wiederholt sich nun also die Geschichte mit umgekehrten Vorzeichen? Sehr wahrscheinlich, meinen beide Experten, und begründen ihre Prognose mit folgenden Argumenten:

• Die Fundamentaldaten sind sehr positiv. Im Sektor «Wohnen» ist die Nachfrage mit wenigen Ausnahmen weltweit deutlich höher als das Angebot. So müssten zum Beispiel in Deutschland jährlich rund 750 000 neue Wohnungen entstehen, um den langfristigen Bedarf zu decken – gebaut werden aber nur rund 250 000. Ähnliches gilt auch für Industrie- und Logistikflächen oder für Datacenter.
• Bauen wird immer teurer – nicht zuletzt wegen der stark gestiegenen Bau- und Materialkosten. Auch dies trägt dazu bei, dass das Angebot an Wohn- und Industriebauten kleiner ist als die Nachfrage und das Leerstandsrisiko entsprechend gering.
• Wertmässig fiel die Korrektur zwischen dem zweiten Quartal 2022 und dem vierten Quartal 2023 wesentlich schwächer aus als beim Transaktionsvolumen. Dies ist ein deutlicher Hinweis dafür, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zu weit auseinanderlagen, der Markt also grundsätzlich nach wie vor gesund ist.
• 2024 haben tiefere Preise (= höhere Kapitalisierungsraten) und niedrigere Finanzierungskosten dazu beigetragen, dass sich das Transaktionsvolumen wieder erholt hat. Für die Investoren bedeutet das letztlich, dass die Eintrittskosten in einen gesunden Markt günstiger geworden sind.
• Anleger sitzen auf «Dry Powder» in Höhe von geschätzten 400 Milliarden USD, das sie in Immobilien anlegen müssen; sie sind aktuell auf der Suche nach geeigneten Investitionsmöglichkeiten – und werden mit ihren Anlagen die Nachfrage weiter steigern.
• Gemäss dem «Billionaire Ambitions Report 2024» von ÃÛ¶¹ÊÓƵ wollen 19 Prozent der Befragten in den nächsten 12 Monaten ihren Immobilienanteil signifikant steigern – das sind 10% mehr als bei allen anderen Anlageklassen.
• Für 2025 geht ÃÛ¶¹ÊÓƵ von einem Wertzuwachs von knapp 10 Prozent Gesamtrendite aus – die Korrektur der letzten zwei Jahre sollte also bereits Ende 2025 wieder wettgemacht sein. 2026 dürfte sich die Gesamtrendite weiter normalisieren und beim langjährigen Mittel von 7-8 Prozent einpendeln.
  
• ÃÛ¶¹ÊÓƵ geht für 2025 von vier Szenarien aus: «Boom», «Normalfall», «Zollschock» und «Harte Landung». Die ersten beiden sind für alle Anlageklassen positiv bisÌýneutral; für Immobilien spricht, dass sie auch bei einem Zollschock neutral bleiben. Sprich: Mit 90-prozentiger Wahrscheinlichkeit wird 2025 tatsächlich zum Jahr der ausländischen Immobilien.