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Con un reddito più basso, per molti pensionati è difficile rimanere nella casa di proprietà. (Immagine: Goran Basic / NZZ)

Nel pianificare il periodo della pensione, per molti svizzeri le proprie quattro mura giocano un ruolo importante. Al centro delle considerazioni c’è spesso il desiderio di vivere il più a lungo possibile a casa propria, nell’ambiente che si conosce e che si ama, senza doversi preoccupare di un’eventuale disdetta e soprattutto senza dover pagare alcun affitto. In effetti, tale quadro corrisponde in gran parte alla realtà: tralasciando i figli che abitano con i genitori, sono per lo più le persone intorno ai 65 anni che vivono in un’abitazione di proprietà (cfr. grafico). Una percentuale che diminuisce a partire dai 75 anni, momento in cui sempre più anziani decidono di trasferirsi in una casa di cura o in un appartamento in affitto.

La sostenibilità: un bell’ostacolo

Esistono però anche numerosi casi in cui il trasloco in un’abitazione in affitto non è una libera scelta, ma la conseguenza del fatto che il sogno iniziale di invecchiare in casa propria sia svanito prematuramente. Solitamente ciò dipende dalla combinazione tra un reddito inferiore e un’ipoteca troppo alta o troppo bassa. Ed ecco la spiegazione. All’origine dei problemi, in genere, troviamo le forti perdite di reddito a cui molti lavoratori vanno incontro al momento del pensionamento. Non di rado, infatti, il reddito disponibile subisce un taglio del 30% o 40%. Se poi a ciò dovesse aggiungersi una lacuna nella cassa pensioni, magari perché a suo tempo sono stati prelevati dei soldi per il finanziamento di un immobile, la perdita di reddito potrebbe essere ancora maggiore.

Di conseguenza, molti pensionati finiscono nel radar della banca che ha concesso loro l’ipoteca perché non soddisfano più i cosiddetti requisiti di sostenibilità, secondo cui i tassi ipotecari e i costi accessori dell’immobile non possono superare un terzo del reddito. Il calcolo non viene fatto applicando gli interessi in vigore, bensì un tasso d’interesse calcolatorio del 5%. Per i costi accessori, invece, si prevede l’1% del valore della proprietà. Supponendo che esso sia di 1,2 milioni di franchi e che l’ipoteca ammonti a 700 000 franchi, una coppia dovrebbe disporre di una cospicua rendita di vecchiaia, pari a 141 000 franchi.

Se così non fosse, alcuni creditori prendono in considerazione i ricavi ricorrenti di un eventuale portafoglio in titoli. Ricavi che però non sempre bastano. In tal caso, se il creditore non accetta una regolamentazione particolare che ingloba ulteriori garanzie, rimangono praticamente solo due alternative: o aumentare l’ammortamento così da soddisfare nuovamente il criterio di sostenibilità, oppure, se questa opzione non è possibile o voluta perché limiterebbe eccessivamente il margine di manovra finanziario, cambiare il proprio progetto futuro. Si può pensare allora di vendere l’immobile e comprarne uno meno caro oppure di abbandonare l’idea dell’abitazione di proprietà e prenderne una in affitto.

Anche il caso contrario, quello di un’ipoteca molto bassa, può creare problemi di una certa gravità. Molti proprietari di immobili scelgono di rimborsare la maggior parte dell’ipoteca prima di andare in pensione, magari perché ritengono di non avere bisogno dei soldi risparmiati nel tempo oppure perché non vogliono rischiarli in investimenti considerati a rischio, che potrebbero però generare ricavi più alti rispetto ai tassi da pagare; oppure, infine, perché desiderano semplicemente ridurre al minimo gli obblighi finanziari relativi all’immobile, contando di vivere quanto più possibile senza pagare affitto.

In questo caso, se dovessero insorgere spese impreviste di una certa entità (per esempio interventi di ristrutturazione), si finisce spesso bloccati in un vicolo cieco, perché la banca non concede di aumentare nuovamente l’ipoteca, solitamente per due ragioni: o perché non riscontra i sopra menzionati requisiti di sostenibilità oppure perché adotta quell'atteggiamento prudente cui si attengono molti istituti per valutare la concessione di ipoteche ai pensionati. Anche in questo caso, però, esistono un paio di possibilità per scongiurare una vendita indotta dalla necessità.

Ipoteche per i pensionati

Una prima soluzione è offerta da alcuni istituti, tra cui la banca Sparhafen, la Basellandschaftliche Kantonalbank, la banca Zimmerberg o il Vermögenszentrum, che propongono ipoteche personalizzate per pensionati. In generale, questi istituti permettono di aumentare le ipoteche fino a un limite del 50% del valore della proprietà senza considerare i requisiti di sostenibilità. Ciò è possibile perché gli interessi maturati nel periodo di durata dell’ipoteca vengono bloccati su un conto vincolato. In questo modo, il rischio dovuto alla mancanza di sostenibilità viene escluso a priori. Qualora i prezzi immobiliari aumentassero sensibilmente, potrebbe venirsi a creare un nuovo interessante margine di manovra.

Una seconda soluzione prevede la vendita dell’immobile, con la quale all’ex proprietario viene garantito un diritto di abitazione a vita o limitato nel tempo per un determinato periodo, iscritto nel registro fondiario. In cambio, l’acquirente compra a un prezzo sensibilmente inferiore rispetto al valore di mercato, con un pagamento unico oppure in combinazione con una rendita. Finora sono pochi i casi di accordi del genere conclusi in Svizzera, ma la domanda è in aumento.

Le problematiche che abbiamo elencato spesso si manifestano perché i proprietari di immobili pensano troppo tardi a pianificare la propria pensione. Daniel Ruppen, a capo delle operazioni ipotecarie per i clienti benestanti presso ÃÛ¶¹ÊÓƵ Svizzera, suggerisce di iniziare la pianificazione il prima possibile. Alcuni consulenti affrontano questo argomento con i propri clienti soltanto pochi anni prima del pensionamento, lasciando loro troppo poco tempo per riuscire a colmare in maniera mirata le lacune finanziare che si affacciano all’orizzonte.

Ruppen consiglia di avviare questa pianificazione già verso i 40 o i 45 anni. Nel caso specifico, sfruttando il triangolo ipoteca, cassa pensioni e valori patrimoniali liquidi si può arrivare a creare un notevole valore aggiunto. A mo’ di esempio, Ruppen cita la possibilità di aumentare temporaneamente l’ipoteca e di usare questi soldi per colmare le lacune contributive della cassa pensioni. Ciò significherebbe anche un sensibile risparmio fiscale e un miglioramento della situazione previdenziale.

Oltre ad affrontare le questioni finanziarie per tempo, occorre anche accertarsi che l’immobile sia idoneo per inquilini della terza età. Non basta considerare requisiti edilizi come l’assenza di barriere, l’ascensore grande o i parcheggi accessibili in sedia a rotelle, ma vanno messi in conto anche aspetti come la comodità di accesso ai mezzi pubblici, ai negozi, ecc. Se tutti questi requisiti sono soddisfatti, l’abitazione di proprietà si trasforma nella fortezza tanto desiderata e contribuisce a realizzare il sogno di una vecchiaia spensierata.

Per gentile concessione del quotidiano Neue Zürcher Zeitung. Traduzione a cura di ÃÛ¶¹ÊÓƵ Switzerland Marketing Translation Services.