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Il mercato immobiliare elvetico sta vivendo un boom che dura ormai da circa un quarto di secolo. I prezzi in Svizzera hanno toccato i minimi dopo la crisi immobiliare all¡¯inizio degli anni Novanta, ma poi hanno invertito la rotta e ora conoscono una direzione sola: verso l¡¯alto. E per il momento questo boom sembra destinato a proseguire, visto che molti dei fattori che lo alimentano rimarranno probabilmente intatti ancora per qualche tempo.

Nei prossimi anni, la domanda di abitazioni continuer¨¤ a essere sostenuta da un¡¯immigrazione stabilmente alta. La ragione principale ¨¨ che nei prossimi anni il numero di persone che andranno in pensione sar¨¤ maggiore anche di circa 25 000 unit¨¤ ogni anno rispetto a quello dei giovani che arrivano sul mercato del lavoro, perci¨° molte imprese dovranno compensare la perdita di professionisti esperti reclutando nei paesi europei circostanti. La crescita demografica annuale dovrebbe rimanere alta fino al 2030, con valori compresi tra lo 0,8 e l¡¯1,1 percento, ma dopo potrebbe quasi dimezzarsi entro il 2045 perch¨¦ nei prossimi anni ¨¨ probabile che il basso tasso di natalit¨¤ faccia passare in negativo il saldo tra natalit¨¤ e mortalit¨¤, attenuando la crescita demografica. Nel lungo periodo, a partire dal 2035 circa la domanda di spazi abitativi e superfici commerciali dovrebbe essere rallentata dall¡¯invecchiamento della societ¨¤ e dal gi¨¤ menzionato saldo negativo tra natalit¨¤ e mortalit¨¤.

In questo contesto dovrebbero emergere con maggiore forza anche le differenze regionali. Mentre i cantoni urbani come Zurigo, Ginevra, Vaud e Lucerna presentano ancora un surplus di nascite rispetto ai decessi, molti cantoni rurali e periferici sono gi¨¤ oggi completamente dipendenti dall¡¯immigrazione. Le regioni con un basso livello di immigrazione e un saldo negativo tra natalit¨¤ e mortalit¨¤ rischiano una stagnazione o una flessione della popolazione, oltre a un forte invecchiamento. Questo si ripercuote sulla domanda di immobili e sull¡¯andamento dei prezzi.

Inoltre, ipotizziamo che la domanda di spazi abitativi adatti alla terza et¨¤ e di strutture di cura registri un forte aumento, mentre il fabbisogno di locali scolastici sar¨¤ stagnante o diminuir¨¤ in molti cantoni. Soprattutto nelle regioni rurali ¨¨ prevedibile un calo del numero di scolari, mentre gli ultraottantacinquenni dovrebbero aumentare del 75 percento da qui al 2040.

In ultima analisi, ne consegue che diminuir¨¤ anche la pressione sulle riserve di terreni edificabili. In 19 cantoni su 26, la crescita demografica attesa ¨¨ inferiore al valore stimato anche solo cinque anni fa: questo riduce il fabbisogno di nuove zone edificabili e, in alcune regioni, potrebbe determinare addirittura dei dezonamenti. Al contrario, cantoni come Lucerna e San Gallo potrebbero in futuro beneficiare nuovamente di un certo margine di manovra per nuove zonizzazioni, mentre in Vallese la recente forte pressione alla riduzione delle zone edificabili dovrebbe diminuire leggermente.

Per gli investitori e le investitrici, questo significa che la scelta geografica e l¡¯attenzione ai trend demografici regionali saranno sempre pi¨´ importanti. Gli immobili residenziali e commerciali dovrebbero confermarsi interessanti nei centri urbani e nelle regioni in forte crescita, mentre emergono dei rischi nelle aree periferiche caratterizzate da un calo della popolazione e una preponderanza di persone anziane. La domanda di immobili adatti alla terza et¨¤ e strutture di cura offre nuove opportunit¨¤. Nel complesso, oggi appare pi¨´ opportuno che mai tenere conto degli scenari demografici nella strategia di investimento e reagire con flessibilit¨¤ agli sviluppi regionali. Nel lungo periodo ¨¨ prevedibile una normalizzazione della dinamica dei prezzi e delle locazioni, con la Svizzera che si conferma un¡¯eccezione nel panorama europeo con la sua domanda relativamente stabile.