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Die Zollankündigungen von Donald Trump am 2. April 2025 haben für erhebliche Turbulenzen in der Weltwirtschaft gesorgt. Die Aktienmärkte auf der ganzen Welt stürzten ab und Ökonomen korrigierten ihre Wachstumsprognosen nach unten. Am 9. April folgte die Ankündigung, dass die Zölle für 90 Tage ausgesetzt werden und «nur» der Basiszoll von 10% gilt – mit Ausnahme der Zölle auf chinesische Güter, die zunächst auf 125% und dann sogar auf 145% erhöht wurden. Auf die Aussetzung folgte eine kurze Erholung an den Finanzmärkten, die jedoch kurzfristig war, bevor die Rezessionsbefürchtungen wieder in den Vordergrund rutschten. Das «Angstbarometer» VIX, das die Schwankungsbreite des US-Marktes misst, zeigte Werte an, die es in den letzten 25 Jahren lediglich zweimal gegeben hat: während der Finanzkrise und beim Ausbruch der Corona-Pandemie.

Die Schweizer Exportindustrie ist von den angekündigten Zöllen massgeblich betroffen. Aufgrund des hohen Handelsüberschusses der Schweiz werden Exporte in die USA ab Juli 2025 mit Zöllen von 31% belegt, wobei pharmazeutische Produkte zunächst ausgenommen sind. Direkt dürften die Zölle in der kurzen Frist nur begrenzte Auswirkungen auf die Schweizer Gesamtwirtschaft haben, insbesondere solange Pharmaprodukte, die den Grossteil der Exporte in die USA ausmachen, aussen vor bleiben. Schwerer dürfte die hohe Unsicherheit wiegen, die Unternehmen von Investitionen abhält. So dürfte die globale Konjunktur und insbesondere das Wachstum in der Eurozone schwächer ausfallen und damit auch das Wachstum in der Schweiz dämpfen. Im Vergleich zu unserer bisherigen ÃÛ¶¹ÊÓƵ-Prognose von 1,5% Wachstum zu Anfang des Jahres, rechnen wir nun nur noch mit einem Wachstum des (nicht sportevent-bereinigten) Schweizer Bruttoinlandsprodukts von 1% für 2025.

Trotz der besonders hohen Zölle auf Schweizer Produkte hat der Schweizer Franken deutlich aufgewertet. Am 11. April 2025 erreichte der USD/CHF-Wechselkurs ein Niveau, das seit 2011 nur zweimal erreicht wurde. Auch gegenüber dem Euro wertete der Franken deutlich auf. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) steht daher zunehmend unter Druck, gegen die Frankenstärke vorzugehen. Da Devisenmarktinterventionen zu Vorwürfen der Währungsmanipulation führen könnten (dies wurde bereits während der ersten Präsidentschaft Trumps thematisiert), dürfte die SNB während dem die Verhandlungen über die Zölle laufen, den Franken eher durch weitere Zinssenkungen schwächen. Daher gehen wir aktuell von einer weiteren Zinssenkung um 0,25 Prozentpunkte auf 0% im Juni aus, eine ausserordentliche frühere Senkung ist jedoch auch möglich. Die Renditen von Schweizer Staatsanleihen sind aufgrund der gesunkenen Wachstumserwartungen und der gestiegenen Unsicherheiten nach den US-Zollankündigungen deutlich gesunken. Bereits die vorangegangenen Zinssenkungen der SNB im Laufe des vergangenen Jahres haben das Interesse an Immobilienanlagen wieder deutlich erhöht (siehe auch unser Outlook 1H25). Die jüngsten Marktbewegungen dürften die Nachfrage nach Schweizer Immobilien weiter ankurbeln.

Neben den positiven Aussichten für Immobilienanlagen aufgrund des niedrigeren Zinsumfelds gewinnen vor allem die defensiven Eigenschaften dieser Anlagen im aktuell volatilen Umfeld zunehmend an Bedeutung. In den vergangenen 25 Jahren haben Schweizer Immobilienfonds eine durchschnittliche Rendite von 5,5% erwirtschaftet. Ihre Gesamtrendite lag damit weniger als 90 Basispunkte unter der von Schweizer Aktien. Dabei ist die Volatilität aber bedeutend niedriger (siehe untenstehende Abbildung). Dies dürfte die Nachfrage nach Immobilien aktuell weiter stützen, wobei bei Vorsorgeeinrichtungen teilweise Portfoliorebalancing vonnöten sein könnte, wenn Aktien längerfristig unter Druck bleiben. Die Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) enthält ausdrückliche Vorgaben zu den Maximalquoten einzelner Anlageklassen. Für Immobilien legt die BVV2 eine maximale Immobilienquote von 30% fest, was angesichts des Rückgangs der Aktienmärkte und der über die vergangenen Quartale bereits wieder gestiegenen Nachfrage nach Immobilienanlagen vereinzelt Herausforderungen darstellen könnte.

Abbildung 1: Gesamtrendite und Volatilität ausgewählter Assetklassen (2001-2025, %, p.a.)

Allgemein profitieren Immobilienanlagen von dem hohen Anteil der Einkommens- an der Totalrendite, welche durch die Indexierung der Mieteinnahmen mindestens teilweise einen Inflationsschutz bieten. Auch wenn die Auswirkungen der Zölle durch die deutliche Erstarkung des Franken in der kurzen Frist in der Schweiz tendenziell eher deflationär wirken, dürften die Inflationserwartungen aufgrund der Störungen in den globalen Lieferketten und in der mittleren Frist aufgrund der Zölle und dem geplanten Fiskalpaket beim deutschen Nachbarn durchaus wieder steigen. Die Einkommensrendite Schweizer Immobiliendirektanlagen lag zwischen 2002 und 2024 bei durchschnittlich 4,2% p.a., was deutlich über der durchschnittlichen Inflation von 0,6% p.a. im selben Zeitraum liegt. Im Bereich der Core-Immobilien wird im Durchschnitt etwa von einem Verhältnis von 70-80% Einkommens- zu 20-30% Wertsteigerungsrendite ausgegangen. Die resultierende niedrigere Volatilität der Immobilienanlagen unterstützt somit die Diversifikation des Portfolios insbesondere in unruhigeren Zeiten.

Im Tiefzinsumfeld der 2010er-Jahre erzielten Schweizer Immobilienanlagen neben stabilen Erträgen auch einen deutlichen Kapitalzuwachs. Angesichts der nachgewiesenen Widerstandsfähigkeit dieses Segments rechnen wir insbesondere im Wohnsegment mit einem Wertwachstum, das auf ein hohes Mietwachstumspotenzial aufgrund der starken Nettozuwanderung in den letzten Jahren und einer begrenzten Bautätigkeit zurückzuführen ist. Obwohl die erwartete Konjunkturabschwächung eine gewisse Herausforderung für Gewerbeimmobilien darstellt, befindet sich dieses Segment in der Schweiz trotz des schwierigen Umfelds der letzten Jahre in einem robusten Zustand. Das Einzelhandelssegment erholt sich von der Verschiebung hin zum Online-Shopping und dürfte aufgrund der Inlandsausrichtung des Segments nicht stark von den aktuellen Verwerfungen betroffen sein.

Bei Logistik- und Industrieimmobilien dürften exportorientierte Unternehmen unter Druck geraten, aber die heimische Logistik dürfte von Nearshoring und einem Fokus auf resiliente Lieferketten profitieren. Im Bürobereich liegt der Fokus weiterhin auf der Qualität und Lage der Objekte, aber auch auf der Mieterqualität aufgrund des aktuellen wirtschaftlichen Gegenwinds. Der wirtschaftliche Druck bringt Immobilien mit langfristigen Mietverträgen in eine bessere Position, insbesondere solche mit Mietern, die sich auf den Inlandsmarkt und in weniger wachstumssensiblen Branchen konzentrieren. Die Schweizer Hotellerie mag einen Rückgang der amerikanischen Touristen verzeichnen, bleibt aber aufgrund des zunehmenden Inlandstourismus und der in diesem Jahr stattfindenden Großveranstaltungen stark. Insgesamt dürfte insbesondere das Segment Wohnimmobilien aufgrund seiner geringen Konjunkturabhängigkeit und seiner hohen Defensive im aktuellen Umfeld ein hohes Interesse erfahren.